Destinée à gérer un patrimoine immobilier, la société civile immobilière, aussi appelée SCI, est une forme de société composée d’au moins deux associés qui permet notamment la transmission d’un bien immobilier mais aussi quelques avantages fiscaux. Qu’il s’agisse d’un groupe d’amis ou d’une famille, le statut juridique de la Société civile immobilière (SCI) est particulier et permet de procéder à l’achat d’un ou plusieurs biens immobiliers, tout en les gérant en commun dans un cadre régi par la loi et le droit.
De plus en plus prisée par les Français qui souhaitent investir dans la pierre, la Société Civile Immobilière (SCI) se distingue d’une société à responsabilité limitée (SARL) ou société par actions simplifiée (SAS), puisqu’elle n’a aucun but commercial. Seules les formes de Sociétés Civiles Immobilières consacrées à la construction et à la vente de biens immobiliers (SCCV : société civile de construction vente) ont un objet permettant d’exercer une activité commerciale.
Pour en savoir plus sur la société civile immobilière, voici un récapitulatif de ses caractéristiques.
Le fonctionnement de la société civile immobilière
Même si la Société Civile Immobilière (SCI) n’a pas de vocation commerciale, il s’agit d’une société à part entière, soumise à des règles et à des obligations comme toute personne morale. En effet, la SCI doit réaliser différentes démarches administratives, appelées formalités, pour officialiser sa création et son immatriculation au RNE. Cette constitution d’entreprise demande le respect de différentes étapes, dans un ordre parfois bien précis pour que les formalités soient validés par les autorités compétentes et que l’immatriculation soit effectuée. La constitution du dossier de création de la SCI comprend plusieurs pièces justificatives importantes. Ces formalités peuvent s’effectuer directement en ligne, grâce au Guichet Unique des Entreprises.
Par exemple, comme n’importe quelle autre forme de société, la Société Civile Immobilière (SCI) est tenue de définir un siège social (il peut s’agir de l’adresse personnelle du gérant de la SCI). Une entreprise doit en effet notifier l’administration française de l’adresse officielle de son activité. Adresse postale à laquelle l’entreprise reçoit son courrier officiel, juridique, légal, et social. Cette mention apparaît dans les statuts juridiques de l’entreprise.
Comme pour toute création de société, la rédaction des statuts est une étape fondamentale pour une entreprise, puisque plusieurs mentions obligatoires doivent y être inscrites. Les statuts doivent par exemple faire mention de : la forme juridique de l’entreprise, le nom de la société (sa dénomination sociale), le montant de son capital social, l’adresse de son siège social, la durée de vie de la société, le détail des apports de chaque associé. En fonction de la nature précise du projet, d’autres clauses peuvent compléter les statuts juridiques de la Société civile immobilière (SCI).
La création d’une société civile immobilière (SCI) ne requiert pas de capital minimum (apports) : 1 euro suffit. Toutefois, un capital social avec des apports plus important est généralement nécessaire pour assurer le fonctionnement de la SCI dès sa création et lui donner une crédibilité auprès des tiers.
Les associés de l’entreprise créée peuvent opter pour un capital fixe ou un capital variable. Dans le premier cas, le capital social est fixé lors de la création de la société, et ne peut être modifié que par une assemblée générale extraordinaire (AGE). Dans le second cas, le capital social de la SCI est modifiable, dans les conditions définies par les statuts juridiques de la SCI, entre un montant minimum et maximum d’apport. La modification du capital social fixe de la SCI est régie par des règles précises qui doivent être respectées (publication d’une annonce légale dans un journal d’annonces légales (JAL), dépôt d’un dossier de modification au greffe du tribunal de commerce…).
La forme des apports des associés : ces apports peuvent être faits en nature, en numéraire, ou même en industrie (savoir-faire, expérience, bien qu’ils ne concourent pas à la formation du capital social). En contrepartie de leurs apports, les associés de la SCI reçoivent des parts sociales proportionnelles à leur investissement. Encore une fois, ces mentions sont reprises dans les statuts.
Les associés : les associés doivent être au moins deux, personnes physiques ou morales, pour la création de la SCI. De plus, les associés, à la création, doivent nommer un gérant de la SCI, qui est le représentant légal de la société. A ce titre, le gérant de la SCI est chargé de la gestion de l’entreprise, même si les grandes décisions sont prises en assemblée générale.
Enfin, au même titre qu’une Société à responsabilité limitée (SARL) ou une SAS (Société par Actions Simplifiée), la durée de vie de la SCI ne peut pas excéder 99 ans, avec la possibilité de la proroger dans des conditions définies par le code civil.
Contrairement à ce que l’on pourrait penser, il n’existe pas qu’une seule forme de SCI. En effet, il est possible de faire un choix parmi plusieurs possibilités, qui ont chacune leurs caractéristiques et sont adaptés à des projets précis :
Bien évidemment, la société civile immobilière familiale est la forme choisie par toute famille (parents, enfants, conjoints, …) qui souhaite assurer la gestion d’un patrimoine immobilier, notamment pour faciliter la succession d’un proche. La transmission du patrimoine immobilier est l’avantage principal de la SCI.
- La SCI de gestion ou de location : la société civile immobilière de gestion ou de location est également une forme de SCI très répandue. L’avantage ? Elle permet à des personnes sans lien familial de gérer un bien immobilier. En effet, dans cette configuration, c’est la société qui achète le bien immobilier et qui en devient par conséquent la propriétaire. Si l’un des associés vient à quitter la SCI ou à décéder, le patrimoine concerné reste dans le giron de la SCI et de ses autres associés.
- La société civile d’attribution : la société civile d’attribution (SCA), aussi appelée SCI d’attribution, a pour objet l’acquisition ou la construction d’immeubles, qui sont par la suite divisés par fractions attribuées aux associés en propriété ou en jouissance. Sous cette forme, chaque associé de la SCI jouit du patrimoine immobilier proportionnellement aux apports qu’il a faits dans la société. La SCA est dissoute une fois la totalité des lots de l’immeuble redistribués.
- La SCI construction vente : cette forme de société civile immobilière fait exception au principe, puisqu’elle permet sous certaines conditions de mettre en place une activité commerciale. Il s’agit généralement de la SCI choisie par les promoteurs immobiliers qui mettent régulièrement en vente des biens spécifiquement construits dans ce but. Après l’acquisition d’un terrain, la SCI construction vente y fait construire un bâtiment, en vue de le revendre pour en tirer un bénéfice. Attention, cependant, puisque le bien en question ne peut pas être vendu meublé.
- La SCI de jouissance à temps partagé : moins répandue, la société civile immobilière de jouissance à temps partagé permet de partager l’usage d’un patrimoine immobilier. En d’autres termes, chaque associé bénéficie d’un temps d’occupation, proportionnellement à ses apports dans la SCI.
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