Qu’est-ce que le démembrement de parts sociales en SCI ?

L’investissement dans l’immobilier est largement pratiqué en France. Dans de nombreux projets immobiliers, la société civile immobilière (SCI) est utilisée pour financer, gérer, transmettre un patrimoine immobilier (parfois entre les membres d’une même famille). En effet, la Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique d’entreprise dont la caractéristique principale est de faciliter l‘acquisition ou la gestion d’un bien immobilier ou de plusieurs biens immobiliers. Chaque associé de la SCI possède des parts sociales qui peuvent être transmises facilement. La détention de parts sociales attribue une partie de droit de propriété, qu’il est possible de démembrer. Tour d’horizon du démembrement en société civile immobilière (SCI).

La SCI : des associés propriétaires de parts sociales, des droits et obligations 

Alors que certaines sociétés commerciales (société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU), entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL)) peuvent être créées par une seule personne (l’associé unique), une SCI doit être obligatoirement constituée par deux associés au minimum. Comme toutes les personnes morales civiles ou commerciales, la création d’une société civile immobilière doit faire l’objet de la publication d’une annonce légale dans un journal habilité du département de son siège social. Les formalités de création de la SCI sont également similaires : rédaction et adoption des statuts juridiques, dépôt du capital social, immatriculation au guichet unique électronique des entreprises.

Chaque associé détient des titres de propriété, des parts sociales dans cette forme juridique de société. Lors de la création de la SCI, la valeur d’une part est définie en fonction du capital social déclaré dans les statuts juridiques et du nombre de parts qui le constituent. La valeur des parts sociales figure également dans les statuts juridiques déposés sur le guichet unique électronique des entreprises.

Détenir des parts sociales d’une SCI donne plusieurs types de droits sociaux et financiers :

• Droit d’information sur la gestion de la société,
• Droit de vote aux assemblées générales proportionnellement au nombre de parts détenues,
• Droit aux bénéfices éventuels générés par la SCI (au prorata de la participation au capital social),
• Droit à la cession de ses parts sociales  (avec agrément dans des conditions précises si cela est prévu dans les statuts juridiques).
• Face à ces droits, chaque propriétaire de parts (l’associé) est responsable des dettes de la SCI dans les termes suivants :
  • Responsabilité indéfinie des dettes sur leur patrimoine personnel,
  • Responsabilité non-solidaire, c’est-à-dire proportionnellement au nombre de parts détenues au capital social,
  • Responsabilité subsidiaire, c’est-à-dire uniquement si la SCI ne peut pas honorer ses dettes.

Le démembrement de parts sociales en SCI 

Toute SCI a une valeur. Il s’agit du capital social divisé en parts sociales. Et comme une société à responsabilité limitée (SARL), les parts sociales de ce capital social sont réparties entre les associés de la SCI. Dans la SCI, ces parts sociales ont la particularité de pouvoir être démembrées : il s’agit de la procédure de démembrement.

Qu’est-ce que le démembrement des parts sociales ? Le démembrement des parts sociales d’une Société Civile Immobilière (SCI) est un mécanisme particulièrement utile pour protéger les droits d’un associé ou pour recourir à la transmission des parts sociales tout en optimisant sa fiscalité (impôt). Plus précisément, le démembrement consiste à séparer la pleine propriété en deux éléments : l’usufruit, et la nue-propriété.

En droit français, l’usufruit se caractérise ainsi : il est possible de conserver la propriété d’un bien, tout en faisant bénéficier à un tiers (l’usufruitier) l’usage de son bien.
Dans le cadre d’une SCI, il est important de bien formaliser le processus de démembrement lors de la rédaction des statuts juridiques. Sans entrer dans les détails qui sont spécifiques à chaque projet de société civile immobilière, les points sensibles d’un démembrement sont la valorisation du bien immobilier et des parts sociales. Par ailleurs, l’opération de démembrement peut être perçue par l’administration fiscale l(es impôts) comme une volonté des associés de ne pas payer d’impôt. Il faut donc bien se renseigner sur les règles fiscales et juridiques en vigueur au moment où vous décidez de démembrer les parts sociales de votre SCI.

Usufruitier, nu-propriétaire : les deux parties d’un démembrement

En France, du point de vue du droit, la propriété d’un bien est divisée en trois éléments :

• L’usus du bien, correspondant au droit d’occuper ce bien immobilier comme résidence principale ou secondaire et de le louer pour en tirer des revenus, sans en être propriétaire.
• Le fructus du bien, correspondant à la possibilité de profiter du fruit du bien immobilier, c’est à dire des revenus générés par ce bien. Par exemple : les loyers d’un appartement. Le détenteur de ce droit n’est pas propriétaire du bien.
• Et enfin l’abusus, correspondant au droit d’abuser du bien, donc d’en disposer. Par exemple : en le vendant. C’est le cas du nu-propriétaire, qui peut vendre le bien s’il le souhaite, sans en vendre la jouissance.

En France, ces trois éléments ont été regroupés en deux définitions de la propriété, qui sont d’une part l’usufruit, et d’autre part la nue – propriété. Dans le code civil, un bien est donc composé de ces deux éléments (usufruit et nue-propriété) qui constituent la « pleine propriété ».
En résumé, démembrer un bien correspond donc à le séparer en deux éléments de propriété distincts. En regroupant ces éléments, qui sont d’une part l’usufruit et d’autre part la nue-propriété, on reconstitue ainsi à nouveau la pleine propriété.

Le mécanisme du démembrement est particulièrement intéressant. Voici les deux cas présentant des avantages :

• Le démembrement permet d’optimiser fiscalement sa succession ;
• Le démembrement permet de protéger les parts sociales d’un associé.

En résumé,

• Le démembrement d’un bien immobilier consiste à en répartir la pleine propriété en deux éléments distincts : l’usufruit et la nue-propriété.
• Démembrer une SCI a des avantages fiscaux, notamment dans le cadre d’une transmission de patrimoine entre membres d’une famille (entre conjoints, entre parents, enfants).

A noter : il existe également une procédure permettant aux parents de transmettre, par exemple, une nue-propriété à leurs enfants (ou au conjoint dans le cas d’une donation entre époux) : la donation en démembrement. Alors cette donation prend la forme suivante : les parents conservent l’usufruit, en vivant dans le bien immobilier ou en le louant, et les enfants peuvent en disposer également (ils disposent alors de la nue-propriété du bien). Dans les deux cas, parents et enfants ont des avantages en matière de fiscalité. Au décès de l’usufruitier ou des usufruitiers, le démembrement prend fin.

(Crédit photo : iStock)