Gestion SCI

Lors de la création d’une SCI, les associés doivent nommer un gérant (ou plusieurs) pour en assurer le bon fonctionnement.  

Ce gérant peut être :  

• Une personne physique ou morale ;  

• Un des associés de la SCI ou un tiers ;  

• Une personne majeure ou mineure émancipée (avec autorisation de son représentant légal) ;  

• Une personne exercant une profession compatible avec la fonction de gérant de SCI.  

Dans la plupart des cas, le gérant d’une SCI n’est pas rémunéré pour ses fonctions mais il peut tout à faire l’être. Cette rémunération est décidée par les associés. Il est vivement conseillé de détailler le montant de cette rémunération dans l’acte de nomination du gérant plutôt que dans les statuts de la SCI.   

• Le salaire du gérant peut être variable, fixe, une combinaison des deux.  

• Le gérant (non associé) dispose d’un contrat de travail, et est donc assimilé-salarié. 

• Le gérant-associé peut ne pas disposer d’un contrat de travail car il n’y a pas de lien de subordination. Il est donc considéré comme TNS (travailleur non salarié).  

Une société civile immobilière gère un patrimoine immobilier. Alors, les charges de l’entreprise sont diverses et variées.  

Dans un premier temps, la SCI doit assumer les frais de création de l’entreprise pour que celle-ci existe légalement au regard de la loi française.  

A cela s’ajoutent les frais courants de la SCI pour gérer le bon fonctionnement du bien immobilier : il s’agit des dépenses d’entretien et de réparation. Ces dernières couvrent par exemple :  

• Les travaux de rénovation du bien immobilier ; 

• La mise aux normes du système électrique ; 

• Les travaux d’amélioration de l’isolation thermique ou phonique ; 

• Les réparations de plomberie ou d’électricité ; 

• Le remplacement ou l’installation de nouveaux équipements.  

Il faut également noter que le gérant de la SCI prévoit des assurances pour son bien immobilier ! Ces assurances permettent de se protéger contre les différents sinistres pouvant survenir à tout moment (incendie, dégât des eaux, etc) mais aussi contre les loyers impayés, par exemple, les vols ou les actes de vandalisme.  

Des frais de gestion peuvent s’ajouter à la liste des dépenses si la SCI emploie du personnel pour l’entretien des locaux, par exemple, ou le gardiennage d’un immeuble. 

Enfin, les charges fiscales font partie des frais inévitables d’une SCI. Les impôts, la TVA, la CFE, sont des frais à prévoir. 

Par défaut, la société civile immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Cela signifie que les associés de la SCI sont imposés sur leur revenu fiscal de référence, à titre personnel (régime réel ou micro-foncier). Dans ce cas de figure, les associés de la SCI :  

• Peuvent déduire le déficit foncier de la SCI de leur revenu à hauteur de 10 700 € ; 

• Peuvent déduire les frais de gestion du bien, les intérêts d’emprunt et la taxe foncière ; 

• Peuvent bénéficier d’un abattement fiscal pour durée de détention ;  

• N’ont pas d’obligations fiscales.  

Il faut noter que les associés de la SCI peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés (l’IS). Attention, ce choix est irrévocable.  

Alors, les associés sont imposés à hauteur de 25 % sur les bénéfices de la SCI. Ils peuvent reporter le déficit de la SCI sur les dix prochaines années et déduire les frais d’acquisition, les frais de gestion du bien, l’amortissement du bien, la rémunération du gérant associé, la taxe foncière du montant imposable. En revanche, ils ne bénéficient pas d’abattement fiscal et doivent tenir une comptabilité.  

Lorsque les associés souhaitent modifier le siège social de la SCI, ils doivent se réunir en assemblée générale et voter cette décision.  

A l’issue de cette assemblée générale, un procès-verbal est rédigé. Ensuite, les associés doivent mettre à jour les statuts juridiques de la SCI pour y faire apparaître l’adresse du nouveau siège social et la date d’effet de cette modification.  

Une annonce légale de transfert de siège social doit être publiée dans un journal habilité. Attention, deux cas de figures :  

• Le siège social reste dans le même département que le précédent : le gérant de la SCI doit publier un avis de transfert dans le journal où se situe le siège social de la SCI.  

• Le siège social de la SCI est transféré dans un autre département que le précédent : deux annonces légales doivent être publiées. L’une dans l’ancien département, l’autre dans le nouveau département du siège social.  

Un dossier complet doit être envoyé au greffe, sur le guichet unique des entreprises pour faire état du nouveau siège social de la SCI.  

Lorsque les associés d’une SCI souhaitent – entre autres car ce n’est pas la seule raison – exercer une activité commerciale, ils doivent alors modifier la forme juridique de l’entreprise créée car la SCI -société civile et non commerciale – n’est alors plus compatible avec leurs ambitions.  

La SARL de famille se présente comme l’alternative intéressante répondant à cette volonté.  

Voici les étapes à suivre pour transformer une SCI en SARL de famille :  

• Convoquer une assemblée générale extraordinaire pour voter cette décision selon les règles de majorité établies dans les statuts juridiques de la SCI.  
• Etablir le procès-verbal.  
• Modifier les statuts juridiques de la SCI. 
• Publier une annonce légale de modification de forme juridique dans un JAL habilité dans le département où se situe le siège social de la future SARL de famille.  
• Déclarer la modification de la personnalité morale de la SCI en SARL de famille sur le guichet unique des entreprises.