Gestion SCI

L’organisation d’une SCI est définie par les dispositions prévues dans ses statuts. Bien que leur rédaction soit assez flexible, certaines mentions et clauses doivent y figurer pour assurer un bon fonctionnement de la société, et éviter toute situation de blocage. Ces éléments comprennent entre autres :  

– Le mandat de gestion du gérant ; 

– Les modalités de prise de décision dans la société : règles de majorité lors des votes en assemblée générale ; 

– Les conditions de cession ou d’échange de parts ;  

– Les clauses spécifiques au fonctionnement et aux caractéristiques de la SCI. 

Comme toute personne morale, la SCI est dotée des autres mentions obligatoires : 

– raison sociale (son nom),  

– durée de la société,

– objet social, 

– capital social,  

– siège social.  

Toutes ces informations sont nécessaires dès la création de la société, pour son immatriculation via le guichet unique électronique des entreprises. Après validation, la SCI est enregistrée dans le registre national des entreprises (RNE). Ce registre remplace les différents registres depuis la mise en place du guichet unique le 1er janvier 2023. 

Dans la pratique, le gérant de la SCI est responsable de la gestion quotidienne, tandis que les associés se chargent de voter lors des assemblées générales. Les statuts de la société sont donc essentiels pour définir les responsabilités et les pouvoirs de chacun, afin d’éviter tout conflit ou désaccord entre les parties prenantes. 

En matière de responsabilité, celle des associés d’une société civile immobilière est indéfinie. C’est l’article 1857 du Code Civil qui le prévoit : 

« A l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements. 

L’associé qui n’a apporté que son industrie est tenu comme celui dont la participation dans le capital social est la plus faible. » 

L’assemblée générale d’une SCI est généralement convoquée par le gérant. Les statuts peuvent attribuer cette fonction précise à un associé ou un mandataire. Les décisions prises en AG d’une SCI sont identiques à celles des autres formes juridiques : 

– assemblée générale ordinaire (AGO) si la décision à prendre ne modifie pas les statuts de la société (par exemple l’approbation des comptes annuels) ; 

– assemblée générale extraordinaire (AGE) en cas de décision modifiant les statuts de la SCI (modification du capital social par exemple). 

Dès la création de la société civile immobilière (SCI), il est donc important de rédiger des statuts complets et précis, en prenant en compte les particularités de la SCI et les besoins spécifiques des associés. Cette démarche permettra de garantir une bonne organisation et un fonctionnement efficace de la société, ainsi que la protection des intérêts de tous les membres de la SCI.  

Les pouvoirs donnés au gérant, les modalités de sa nomination ou révocation doivent également être précisément formulés dans les statuts d’une SCI. La confiance entre les associés et la personne nommée gérant est particulièrement importante dans une société civile immobilière (SCI).  

Les sociétés immobilières en France sont utilisées dans des transactions immobilières au sens large : achat, vente, location et gestion de propriétés. Une SCI étant en principe soumise à l’impôt sur le revenu (IR), ses obligations comptables sont nettement plus légères que celles d’une société commerciale gérant une entreprise. 

Pour être en conformité avec la réglementation, les sociétés civiles immobilières doivent respecter certaines obligations en matière de comptabilité. Le degré de complexité de cette dernière peut varier en fonction de la taille et de la nature du patrimoine de la SCI.   

Le plus généralement, une société SCI avec un seul bien et locataire ou occupant peut opter pour une comptabilité de trésorerie qui se limite à enregistrer les flux financiers entrants et sortants. Cette méthode est plus simple et requiert moins de formalités que la comptabilité en partie double qui est plus complexe et plus coûteuse. 

Dans tous les cas, il est indispensable de disposer et de conserver les justificatifs des dépenses et des recettes de la SCI. 

Dans le cas d’une SCI gérant un patrimoine de valeur élevée ou composé de plusieurs biens immobiliers, il est conseillé d’engager un expert-comptable pour gérer les flux financiers, et dresser des états financiers irréprochables. Les associés ont le droit de contrôler à tout moment la comptabilité et la gestion de la SCI. 

En cas de contrôle fiscal, l’administration a également le droit de demander la communication de l’ensemble des comptes et des pièces justificatives. Si la comptabilité n’a pas été tenue correctement, l’administration fiscale peut engager une procédure de redressement. Que ce soit au niveau des recettes ou au niveau des dépenses de la SCI, il est important d’indiquer la date de l’opération, de la nommer, de joindre une pièce justificative et d’indiquer le montant en crédit ou en débit.  

La gestion locative s’attache aux relations entre la SCI et le locataire d’un bien immobilier. Le gérant doit donc prendre en charge les tâches liées à la location des biens pour garantir un taux d’occupation optimal et des locataires fiables. Pour trouver des locataires, le gérant peut développer diverse stratégies telles que les réseaux sociaux ou encore les agences immobilières. Le gérant a pour mission de s’assurer de leur solvabilité des biens avant de leur louer.   

Il doit également :  

– S’assurer du suivi des loyers ; 

– Émettre des quittances ; 

– Répondre aux demandes des locataires ; 

– Assurer l’entretien du bien immobilier pour faciliter sa location et maintenir sa qualité.  

Le gérant d’une société civile immobilière doit également effectuer les diagnostics obligatoires à la location d’un bien, tels que le diagnostic de performance énergétique (DPE), ou encore s’acquitter du paiement des différentes taxes et assurances obligatoires. Pour faciliter la gestion locative il est envisageable de choisir un logiciel de gestion locative.  

A noter : Si vous souhaitez déléguer la gestion locative de votre société immobilière, une solution est de faire appel à une entreprise spécialisée qui agira en tant qu’intermédiaire entre les locataires et votre SCI. Cette option vous permettra de vous libérer de cette tâche et de vous concentrer sur d’autres aspects de la gestion de votre entreprise immobilière.