La SCI familiale, ou société civile immobilière de famille, est une société permettant d’acquérir et de gérer un bien immobilier à plusieurs. S’il existe des SCI classiques, les associés d’une SCI familiale doivent avoir un lien familial, par filiation ou par alliance.
Si ce type de société est souvent plébiscité pour entreprendre en famille et constituer un patrimoine immobilier, il peut arriver que la structure doive être dissoute.
Quelles sont les raisons qui peuvent mener à une dissolution ? Quels sont les différents types de dissolution ? Quelles sont les démarches à entreprendre et les formalités à remplir ?
Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?
SCI classique
L’acquisition d’un bien immobilier est une manière de se constituer un patrimoine. Mais détenir un bien immobilier nécessite des financements, et beaucoup de gestion. La société civile immobilière permet donc d’acheter un bien immobilier à plusieurs. Au sein de cette société, les associés détiennent des parts proportionnelles à leur apport, et chaque associé est donc propriétaire du bien.
Une SCI doit contenir au moins deux associés, qui gèrent ainsi un ou plusieurs biens immobiliers grâce à la SCI. Comme n’importe quelle société, la SCI a des statuts, un mode de fonctionnement, un gérant, un capital social…
SCI familiale
La SCI de famille est une SCI classique, au sien de laquelle les associés ont un lien de parenté ou d’alliance. De la même manière que pour une SCI classique, tous les membres de la SCI familiale sont considérés comme associés, et ils désignent parmi eux un gérant. Comme pour la SCI classique, chaque associé doit apporter un apport et bénéficie de parts sociales proportionnelles à son apport.
La véritable différence réside surtout dans le régime d’imposition de la SCI familiale. Il est en effet possible pour cette dernière d’être soumise à l’impôt sur le revenu (IR), et non à l’impôt sur les sociétés (IS), si cela s’avère plus avantageux et que les associés sont des personnes physiques.
Pourquoi dissoudre une SCI de famille ?
Créer une SCI de famille présente de nombreux avantages, notamment pour la succession ou la fiscalité de la société. Néanmoins, il arrive de devoir dissoudre la SCI de famille. Les raisons qui motivent la dissolution doivent être précises. On distingue deux catégories de dissolutions d’un tel type de société :
- Dissolution automatique ;
Dissolution automatique
Il arrive qu’une SCI doive être dissoute de plein droit. En d’autres termes, même sans intervention de la part des associés, la SCI peut faire l’objet d’une dissolution automatiquement. Cette situation se manifeste dans les cas suivants :
- Arrivée du terme statutaire.
La durée de vie maximale d’une SCI familiale est de 99 ans. Une fois cette période dépassée, la société fait l’objet d’une dissolution de plein droit.
- Extinction de l’objet social ou réalisation de ce dernier.
Par exemple, lorsque l’objet social mentionne uniquement la gestion et la mise en location d’un immeuble ou d’un appartement.
- Annulation du contrat de société
Par exemple, si la société n’est conforme à la réglementation en vigueur, que ses statuts ne sont pas considérés comme valables. Dans ce cas, la SCI fait l’objet d’une dissolution automatique.
- Cause prévue dans les statuts
Par exemple, si ces derniers font mention d’une date de dissolution.
- Réunion des parts en une seule main
Or, la SCI doit compter au moins deux associés. Dans ce cas de figure, la SCI familiale doit donc automatiquement être dissoute. Si ce changement intervient à la suite du départ ou du décès d’un des deux seuls associés, la dissolution est prononcée au plus tard 1 an après l’évènement, si le dernier associé n’a pas dissous la société de lui-même avant.
- Jugement clôturant la liquidation judiciaire pour extinction de l’actif.
Dissolution provoquée
La SCI familiale peut être dissoute par les associés. Il peut également s’agir d’une décision du juge.
- Dissolution conventionnelle anticipée
Les associés d’une SCI peuvent décider de mettre fin à la SCI. Selon les statuts, il est possible que cette décision doive être votée à la majorité pour qu’elle soit effective.
- Dissolution judiciaire anticipée pour justes motifs
Un des associés peut solliciter le juge pour que ce dernier prononce une dissolution anticipée, notamment en cas de mésentente grave nuisant au bon fonctionnement de la société par exemple.
Afin de dissoudre puis liquider une SCI, vous devez respecter plusieurs étapes. La clôture d’une SCI familiale implique la décision de dissolution, puis la liquidation de la société.
Voter la décision de dissolution
Tout d’abord, il faut voter la dissolution de la société. La décision doit être prise par les associés. Le gérant (ou un des associés) les réunit afin de voter la décision de dissolution. Cette réunion doit prendre la forme d’une assemblée générale extraordinaire.
La décision de dissolution est, le plus souvent, prise à l’unanimité par tous les associés. Si les statuts ne font pas mention de la nécessité d’obtenir la majorité procéder à la dissolution, les associés ont alors établi au préalable un quorum et un pourcentage de vote, lors de la création de la société.
Une fois la décision votée, celle-ci doit être inscrite au sein d’un procès-verbal de dissolution, signé et certifié conforme par le gérant. Par la suite, c’est ce document qu’il faudra inclure dans le dossier de dissolution.
Désigner un liquidateur
Une fois la décision votée, les associés doivent désigner un liquidateur.
Qu’est-ce qu’un liquidateur ?
Le liquidateur est chargé d’établir les comptes de clôture de la société, ainsi que de partager entre les associés l’actif net, s’il y en a un. C’est également le liquidateur qui s’occupe du traitement fiscal de la dissolution de la société. En d’autres termes, il s’agit par exemple de la déclaration de résultat, devant être établie au plus tard dans les 60 jours suivants la date de cessation.
La manière de choisir un liquidateur doit être renseignée dans les statuts, rédigés lors de la création de la société. Si les statuts ne mentionnent rien à ce sujet, le liquidateur doit être nommé par les associés, et ce, à l’unanimité. Le liquidateur peut être le gérant, un des associés, ou même un tiers.
Si les associés ne parviennent pas à nomme run liquidateur à l’unanimité, le tribunal s’en charge. Une fois le liquidateur nommé, les associés rédigent un acte de décision de dissolution, à joindre également au dossier de dissolution.
Publier une annonce légale de dissolution
Toute modification des statuts d’une société doit faire l’objet d’un dépôt d’annonce légale. Dans le cas d’une dissolution de SCI ? il vous faut donc publier une annonce légale de dissolution dans un journal d’annonces légales. Le choix du journal doit s’effectuer en fonction de l’adresse du siège social de la société. Il vous faut en effet opter pour journal d’annonces légales habilité dans le département du siège social de la SCI. Pour effectuer cette formalité, les associés disposent d’un mois après la signature du procès-verbal de dissolution, cité plus haut.
L’annonce de dissolution doit faire mention de :
- La dénomination sociale de la SCI (autrement dit, le nom de la société) ;
- La forme juridique de la société (ici, il s’agit d’une SCI familiale) ;
- Le montant du capital social de la société ;
- L’adresse du siège social de la SCI ;
- Le numéro d’immatriculation au RCS ;
- Le greffe d’immatriculation ;
- La date de la décision de dissolution ainsi que la date de prise d’effet ;
- L’identité et l’adresse du liquidateur ;
- Et enfin, l’adresse du siège de liquidation.
Demande de clôture de la société via le guichet unique
Depuis janvier 2023, le guichet unique permet d’effectuer toutes les démarches concernant votre société. Cette plateforme centralise les informations et les différents dossiers, en réunissant les différentes entités auprès desquelles il fallait auparavant transmettre des dossiers de manière individuelle.
Le guichet unique permet d’effectuer une demande de dissolution puis de radiation.
Tout d’abord, le liquidateur effectue une demande dissolution, en déposant les pièces justificatives suivantes, le mois suivant la décision prise en AGE :
- Le procès-verbal dans lequel est mentionné la décision de dissolution votée par les associés. Il doit aussi mentionner le liquidateur ;
- L’attestation de parution de l’annonce légale et de l’acte de nomination du liquidateur ;
- Une déclaration sur l’honneur de non-condamnation du liquidateur ;
- Et la copie recto-verso de la carte d’identité (en cours de validité) de ce dernier.
Ensuite, le liquidateur dispose d’un mois après la clôture de la liquidation pour demander la radiation définitive de la société, toujours via le guichet unique. Pour ce faire, le liquidateur doit y déposer les pièces suivantes :
- Le procès-verbal d’approbation des comptes de liquidation. Ces documents doivent être certifiés conformes par le liquidateur ;
- Un exemplaire des comptes définitifs de liquidation ;
- Et une attestation de parution l’annonce légale de clôture des opérations de liquidation.
(Crédit photo : iStock – skynesher)
