Afin d’assurer la gestion d’un bien immobilier, la société civile immobilière, aussi appelée SCI, est une solution de plus en plus privilégiée, surtout en présence de plusieurs propriétaires, alors associés. Comme toute activité liée à la création d’une société à capital social, comme la SCI, plusieurs événements viennent ponctuer l’histoire de l’entreprise. Si nous avons déjà abordé les questions de constitution d’une SCI, de modification des statuts juridiques de la Société Civile Immobilière ou encore des formalités liées à la fermeture de cette dernière. Pour rappel, entreprendre la cessation d’une activité implique trois étapes : la dissolution de l’activité puis sa liquidation, pour enfin envisager sa radiation officielle.
La question de la fermeture d’une SCI et de la conservation du bien associé reste assez complexe. En effet, non seulement il convient de suivre une procédure précise de dissolution de la SCI, mais en plus, il est nécessaire de comprendre les différentes options possibles pour la conservation du bien immobilier possédé, selon les parts des associés et leur souhait quant à l’avenir du bien acquis (immeuble de bureaux, immeuble d’habitation, résidence, parkings, etc.). Alors, vous souhaitez fermer votre Société Civile immobilière (SCI) et garder le bâtiment que cette dernière possédait jusqu’ici ? Quelles sont les formalités de dissolution de la SCI ? Comment procéder à la fermeture de votre société civile immobilière ? Quelles sont les conséquences de votre décision sur la propriété en question ?
Fermer une SCI : la procédure de dissolution
Plusieurs raisons peuvent justifier qu’une entreprise souhaite entreprendre les formalités juridiques liées à la dissolution d’une société civile immobilière (SCI).
Les voici :
- l’expiration de la durée de vie de la SCI ;
- l’extinction de l’objet social de la SCI ;
- la dissolution anticipée par les associés de la SCI ou par décision judiciaire ;
- la liquidation judiciaire de la SCI pour difficultés économiques ;
- etc.
Peu importe la situation concernée, les formalités liées à la dissolution d’une entreprise, et dans notre cas, d’une SCI, implique toujours les mêmes étapes : dissoudre, liquider et radier.
Partons tout de même du principe qu’il s’agit d’une dissolution volontaire de la part des associés de la SCI, excluant donc d’office toute procédure judiciaire.
Etape 1 : Pour commencer, les associés de la SCI doivent être convoqués par le ou les gérants en assemblée générale extraordinaire (AGE), à condition que l’un des associés (ou même plusieurs) en ait fait la demande. Lors de cette réunion, tous les membres présents doivent voter pour ou contre la décision de dissolution de la société civile immobilière. Le vote en assemblée générale extraordinaire (AGE) respecte les conditions de majorité définies lors de la rédaction des statuts juridiques de l’entreprise. Il s’agit alors de la gestion des modifications des statuts, définies par les associés de la SCI eux-mêmes. Si les statuts de la SCI ne contiennent aucune clause, les décisions sont prises à l’unanimité par défaut.
Etape 2 : Si le vote entourant la décision de dissoudre la SCI est positif, l’assemblée générale extraordinaire doit nommer un liquidateur à l’unanimité. Le liquidateur est la personne chargée de procéder à la dissolution et la liquidation de la SCI. Si les associés ne parviennent pas à se mettre d’accord sur un liquidateur, celui-ci peut être désigné par le tribunal.
Etape 3 : A l’issue de cette assemblée générale extraordinaire, un procès-verbal de dissolution doit être dressé par le gérant de la SCI, sous peine que le liquidateur ne puisse faire enregistrer cette formalité auprès du service des impôts et du greffe du tribunal de commerce.
Etape 4 : Par la suite, le liquidateur désigné doit procéder à une nouvelle formalité juridique : la publication d’un avis de dissolution dans un journal d’annonces légales habilité du département. Le journal d’annonces légales doit avoir l’habilitation nécessaire pour publier l’avis de dissolution dans le département où se situe le siège social de la SCI à dissoudre. Le liquidateur devra effectuer une nouvelle fois cette formalité au moment de la liquidation de la SCI, puisque la fermeture d’une société civile immobilière se fait en 2 parties (dissolution puis liquidation).
Etape 5 : Après avoir géré les actifs et le passif de la Société Civile Immobilière (SCI), le liquidateur peut lancer la procédure de radiation en complétant un dossier de radiation sur le guichet unique.
Le dossier de radiation de la Société Civile Immobilière (SCI) doit notamment contenir des documents indispensables, parmi lesquels :
- l’attestation de parution de l’avis de liquidation dans un support habilité à publier des annonces légales (SHAL) : journal imprimé ou site internet (qui fournit un témoin de publication numérique) ;
- l’acte de clôture des opérations de liquidation ;
- l’exemplaire des comptes de clôture de la SCI.
Fermer une SCI : la conservation du bien immobilier
Une fois la radiation de la SCI actée et validée par le guichet unique des entreprises, la conservation du bien qu’elle possédait (immeuble de bureaux, immeuble d’habitation, résidence principale, parkings…) dépend de plusieurs facteurs. En effet, même si l’un des associés veut le garder par la suite, ce n’est pas toujours possible d’un point de vue juridique. Ainsi, il faut distinguer ces différentes situations :
- la mise en vente du bien immobilier, avec un partage du produit de la vente, si tel est le choix des autres associés ;
- l’attribution du bien immobilier à un associé, selon des modalités prédéfinies, à condition qu’il s’agisse d’une clause des statuts ou d’une décision des associés ;
- la restitution du bien immobilier à l’associé l’ayant apporté en nature dans la société.
À noter que ces différentes solutions ne sont applicables qu’en l’absence de dettes au sein de l’entreprise, car dans ce cas, si la trésorerie de la SCI ne suffit pas à rembourser les dettes, c’est le bien immobilier vendu qui fait obligatoirement office de recours.
Si les associés n’arrivent pas à se mettre d’accord sur le partage du ou des biens, c’est alors à la justice de prendre le relais et de se prononcer sur ce dernier.
Dans tous les cas, l’acte de partage du bien immobilier doit être enregistré au service des impôts dans un délai de 30 jours après la décision, ou auprès du service de publicité foncière.
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