Dissoudre, liquider une SCI

La dissolution d’une société civile immobilière est la première étape à respecter selon la réglementation française. Pour cela, les associés de la SCI doivent :  

• Convoquer une Assemblée générale extraordinaire à l’issue de laquelle les associés établissent un procès-verbal de dissolution. Durant cette AGE, les associés votent selon les règles de majorité établies dans les statuts, la dissolution de la SCI. Aussi, ils nomment un liquidateur : la personne chargée de liquider les actifs de la SCI et de régler les dettes.  

• Publier un avis de dissolution de la SCI dans un journal d’annonces légales habilité dans le département où se situe le siège social de l’entreprise. Cette démarche permet de rendre la décision de dissoudre la SCI opposable aux tiers. 

• Enregistrer la procédure de dissolution de la SCI sur le guichet unique des entreprises. Cette étape requiert l’envoi d’un dossier complet, contenant les pièces justificatives (PV de l’AGE, attestation de publication de l’annonce légale, copie de la pièce d’identité du liquidateur, déclaration de non-condamnation du liquidateur).  

A la suite de cette dissolution, la procédure de liquidation est entamée par le liquidateur. Il dispose d’un délai de trois ans pour liquider la SCI. Durant cette étape, le liquidateur doit :  

• Etablir un inventaire de l’actif et du passif de la SCI. 

• Vendre l’actif de la SCI. 

• Régler les dettes auprès des créanciers. 

• Etablir les comptes et la clôture de la liquidation 

• Rédiger le Procès-verbal de liquidation de la SCI. 

• Publier un avis de liquidation dans le même journal d’annonces légales que pour la dissolution.  

• Déposer un dossier de radiation auprès du guichet unique avec les pièces justificatives (PV de dissolution, comptes de dissolution approuvés par l’associé unique, attestation de parution de l’avis de fin des opérations de liquidation dans le JAL). 

Le coût de la fermeture d’une SCI varie d’une société à une autre. En revanche, on estime que cette fermeture revient en moyenne aux associés entre 500 et 600 €.  

Parmi les frais à engager :  

• La publication de l’annonce légale de dissolution de la SCI ;  

• La publication de l’annonce légale de liquidation de la SCI ; 

• Le dépôt du dossier de dissolution auprès du greffe : 192,01 € (2025) ; 

• L’enregistrement du PV de liquidation aux impôts (2,5% du montant du boni de liquidation) ; 

• La radiation de la SCI des registres : 13,93 € (2025). 

A ces montants s’ajoute le tarif de l’intervention d’un professionnel du chiffre ou du droit ! En effet, un avocat, un expert-comptable et/ou un formaliste peuvent accompagner les associés de la SCI dans la procédure et cela a évidemment un coût.  

Lorsqu’une SCI est dissoute et liquidée, la responsabilité des associés est engagée selon l’article 1857 du Code Civil. Trois types de responsabilité existent :  

• La responsabilité indéfinie : selon l’état financier de l’entreprise, les associés sont parfois amenés à régler leurs dettes grâce à leur patrimoine personnel. 

• La responsabilité non-solidaire : les associés sont responsables de leurs dettes proportionnellement à leur apport au capital social de la SCI. 

• La responsabilité subsidiaire : les associés sont responsables des dettes uniquement lorsque l’actif de l’entreprise ne couvre pas les dettes de la SCI. 

La cessation d’activité d’une SCI intervient soit par la décision volontaire des associés de mettre un terme à l’entreprise, soit par décision d’un juge pour cessation de paiement (la SCI est endettée).  

S’ensuivent alors les deux étapes clés de cessation de l’activité : la dissolution et la liquidation de la société civile immobilière, aboutissant à la radiation de la SCI des registres.  

La première étape de la fermeture d’une société civile immobilière – la dissolution – permet de mettre un terme à l’activité de la SCI. Seule sa personnalité morale existe encore, jusqu’à la radiation de la SCI des registres.  

Au fil de la procédure effectuée par le liquidateur nommé lors de l’Assemblée générale extraordinaire, la SCI est amenée à réaliser une plus-value sur la vente de ses biens. Dans ce cas de figure, elle est imposée à hauteur de 30 % au titre de la flat tax, ou selon le barème d’imposition de chaque associé s’ils relèvent de l’IR.  

A noter qu’en cas de boni de liquidation, ce dernier est imposable à 2,5 %.  

Lorsqu’une SCI est endettée, le liquidateur en charge de la procédure doit vendre les actifs de l’entreprise. Cette vente doit permettre de rembourser les créanciers de la SCI.  

Si l’actif de la SCI ne suffit pas à régler les dettes de la SCI, la responsabilité des associés est engagée selon les trois principes évoqués précédemment :  

• La responsabilité indéfinie ;  

• La responsabilité non-solidaire ; 

• La responsabilité subsidiaire.  

Les associés de la SCI doivent alors rembourser les dettes grâce à leur patrimoine personnel, proportionnellement à leur apport au capital social.