La société civile immobilière (SCI) est une structure juridique prisée pour faciliter la gestion et la transmission de biens immobiliers, offrant des avantages fiscaux et une gestion simplifiée de propriétés détenues en commun. Les SCI sont soumises par défaut à l’impôt sur le revenu (IR), mais elles peuvent choisir d’être imposées à l’IS (impôt sur ... SCI à l’IR ou à l’IS : quel régime choisir ?
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Mis à jour le 14 octobre 2024
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Les points à retenir
SCI à l'IR : imposition directe des associés sur les revenus fonciers, possibilité de déduire certains frais, régime des plus-values avantageux, mais charges non amortissables et obligations comptables limitées.
SCI à l'IS : imposition à 25 %, possibilité de déduire plus de charges (dont l'amortissement), mais plus-values imposées sans abattement et obligations comptables accrues.
Le choix entre IR et IS dépend des projets de la SCI, de la rentabilité et de la situation des associés.
La société civile immobilière (SCI) est une structure juridique prisée pour faciliter la gestion et la transmission de biens immobiliers, offrant des avantages fiscaux et une gestion simplifiée de propriétés détenues en commun.
Les SCI sont soumises par défaut à l’impôt sur le revenu (IR), mais elles peuvent choisir d’être imposées à l’IS (impôt sur les sociétés). Quelles sont les conséquences concrètes d’un tel choix ? Quels sont les avantages et les limites d’une imposition à l’IS ou à l’IR pour une SCI ? Point sur chaque régime fiscal possible.
Fiscalité d’une SCI : tableau comparatif des régimes possibles
SCI à l’impôt sur le revenu (IR)
SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)
Imposition
– Les associés payent directement l’IR sur leur quote-part de bénéfices : application du barème progressif de l’IR
– Possibilité de choisir entre le régime réel et régime microfoncier
– La société est imposée sur son bénéfice à l’IS, au taux normal de 25 % (ou au taux réduit de 15 %, sous conditions)
– Les associés sont imposés sur leurs dividendes.
Déficit foncier
– Le déficit peut s’imputer sur le revenu global des associés jusqu’à 10 700 €.
– L’excédent est imputable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années. Le déficit peut être intégralement reporté sur les 10 prochaines années.
Le déficit peut être intégralement reporté sur les 10 prochaines années.
Déduction des charges
Peuvent être déduits :
– les frais de gestion · – les intérêts d’emprunt contractés pour l’apport au capital – la taxe foncière
Peuvent être déduits : – les frais d’acquisition – les frais de gestion – l’amortissement du bien – la rémunération du gérant associé – la taxe foncière
Impositiondes plus-values immobilières
– Taux de 19 % – Abattement progressif à partir de 6 ans de détention du bien et et exonération totale à partir de 22 ans
– Taux d’imposition de 25 % – Pas d’abattement possible pour durée de détention
Obligations comptables
Pas d’obligations comptables
Tenue d’une comptabilité d’engagement
Avantages et inconvénients du régime de l’IR pour une SCI
Points forts de l’impôt sur le revenu
Transparence fiscale
La SCI n’est pas directement imposée : ses bénéfices et ses déficits sont imputés aux associés, venant ainsi réduire le montant de leur impôt personnel.
Accès au régime microfoncier
Un associé dont la SCI est à l’IR peut bénéficier de l’abattement de 30 % prévu par le régime microfoncier si ses revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €.
Attention : si vous optez pour le régime microfoncier, vous ne pourrez pas déduire le déficit foncier.
Imputation des déficits fonciers
Si la SCI réalise un déficit foncier, celui est imputable :
sur le revenu global des associés, dans la limite de 10 700 € (à condition que ce déficit ne soit pas liés aux intérêts d’emprunt) ;
sur leurs revenus fonciers des 10 années suivantes pour l’excédent de déficit.
Imposition des plus-values immobilières
C’est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s’applique :
Le taux d’imposition est plus intéressant que celui des plus-values réalisées par les professionnels (19 % vs 25 %).
Un abattement progressif est prévu sur le montant de la plus-value à partir de 6 années de détention. Au bout de 22 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu, et au bout de 30 ans, elle est également exonérée de charges sociales.
A noter : une SCI imposée à l’IR n’a pas d’obligations comptables particulières à respecter.
Limites
Imposition directe des revenus fonciers
L’imposition des revenus fonciers au barème progressif de l’IR a pour effet :
d’augmenter l’imposition des associés à titre personnel ;
de soumettre leur part des bénéfices de la SCI aux prélèvements sociaux (CSG-CRDS), à hauteur de 17,20 %.
Moins de déductions de charges possibles
Il n’est pas possible de déduire la totalité des charges de l’acquisition et de la gestion de vos biens. Par exemple, vous ne pourrez pas déduire les amortissements des biens de votre résultat imposable.
Pas accessible à toutes les activités
Le régime fiscal de l’IR est possible seulement pour les SCI qui n’effectuent pas d’actes de commerce (location meublée, location d’un local commercial, activité de marchand de biens, etc.). Une SCI soumise à l’IR ne peut donc conclure que des baux de location d’habitation (même si une petite tolérance existe quand la location meublée reste secondaire).
Avantages et inconvénients du régime de l’IS pour une SCI
Points forts de l’impôt sur les sociétés
Taux d’imposition fixe
C’est la société qui est imposée, et non directement les associés. L’IS est fixé à :
25 % pour le taux standard ;
15 % pour le taux réduit, sur les 42 500 premiers euros bénéfices des entreprises dont le chiffre d’affaires est inférieur à 10 millions d’euros, et dont le capital est détenu au moins aux ¾ par des personnes physiques.
Déduction des charges
Une SCI soumise à l’IS peut déduire de nombreux frais de son bénéfice imposable : la rémunération du gérant associé, les frais d’acquisition et de gestion des biens, ainsi que leur amortissement.
Possibilité de reporter les déficits
Les déficits peuvent être reportés sur les bénéfices pendant 10 ans, quel que soit leur montant.
Dividendes
Selon les souhaits des associés, les dividendes peuvent être distribués ou gardés en réserve :
Tant que les dividendes ne sont pas distribués, les associés ne sont pas imposés dessus.
S’ils sont versés, un abattement de 40 % s’applique sur leur montant brut, puis ils sont soumis à la flat tax à hauteur de 30 %.
Limites
Imposition des plus-values immobilières
C’est le régime des plus-values immobilières des professionnels qui s’applique : le taux d’imposition est donc de 25 %, et il n’y a pas d’abattements fiscaux selon la durée de détention des biens.
Complexité administrative et comptable accrue
Une SCI soumise à l’IS est obligée de tenir une comptabilité d’engagement, et notamment de déposer ses comptes annuels au greffe du Tribunal de commerce à chaque exercice.
Fiscalité SCI : comment choisir entre IR et IS ?
Le choix d’une imposition à l’IR ou à l’IS dépend des projets portés par votre société, ainsi que des situations financières personnelles de ses associés. Vous pouvez tout de même retenir que :
L’imposition à l’IR peut être plus intéressante pour les SCI familiales, et/ou les petites SCI avec peu de revenus locatifs.
L’imposition à l’IR peut être plus intéressante pour les SCI de gestion locative avec des revenus élevés, les SCI détenant des biens amortissables, et/ou les SCI dont les associés sont déjà fortement imposés sur leurs revenus.
Attention : l’option d’imposer une SCI à l’IS peut être effectuée à la création de la société ou en cours de vie sociale, et est irrévocable. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un expert-comptable ou un conseiller fiscal pour maîtriser parfaitement les conséquences fiscales de votre décision.
