Création SCI

Pour entamer la procédure de création d’une société civile immobilière, plusieurs critères importants sont à prendre en compte.   

• La SCI doit être créée par au moins deux associés (personnes physiques ou morales). En revanche, la loi française n’impose aucun nombre d’associés maximum. A noter que des mineurs émancipés de moins de 16 ans peuvent faire partie de la SCI à condition d’avoir l’accord de leurs représentants légaux.  

• Les membres de la société civile immobilière ne doivent pas obligatoirement avoir un lien de parenté. Il peut donc s’agir d’ouvrir une SCI entre amis, entre concubins, entre partenaires de Pacs, etc. L’idée est de se lancer avec des personnes de confiance, dans un projet entrepreneurial d’envergure.  

• En revanche, dans le cas d’une SCI familiale, cette condition est évidemment requise.  

Ensuite, la création de la SCI suit le même processus de constitution que les autres formes de société. Il y a généralement quatre grandes étapes à suivre : la rédaction des statuts juridiques de la société civile immobilière, le dépôt du capital social dans une banque, la publication d’une annonce légale de constitution dans un journal d’annonces légales habilité dans le département où se situe le siège de la société, l’immatriculation de la SCI, et l’ensemble des formalités supplémentaires.  

Lors de la création d’une SCI, les associés doivent déposer un capital social dans un établissement bancaire ou auprès de leur notaire.  

Chaque associé (ils sont au moins deux), injecte un capital social en nature (biens) ou numéraire (argent), lui octroyant alors des parts sociales.  

Dans le cas d’une société civile immobilière, le gouvernement français n’a pas fixé de montant minimum. Il est donc possible de créer une SCI avec un euro symbolique. Toutefois, il est vivement conseillé de déposer un capital social plus important, car ce dernier devient gage de confiance pour les investisseurs, les organismes bancaires, etc.  

Une fois que le capital social est déposé à la banque, une attestation de dépôt est transmise aux associés. Ce document devra être ajouté aux pièces justificatives nécessaires à l’immatriculation de l’entreprise dans les registres.  

La société civile immobilière est une forme d’entreprise très prisée ! Celle-ci confère quelques avantages aux associés.  

• Le choix de l’imposition : par défaut, les associés de la SCI peuvent opter pour l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés. Attention toutefois, si les associés choisissent l’IS, ils ne pourront plus revenir en arrière.  

• La SCI facilite la gestion d’un patrimoine, ce qui la différencie de l’indivision. En effet, lors de la rédaction des statuts juridiques, les associés établissent les règles de vote, mais également tous les contours de la gestion des biens immobiliers. Un gérant est nommé et prend en charge la gestion de la SCI.  

• La SCI permet une transmission plus simple du patrimoine immobilier. Ce sont les parts sociales qui se transmettent entre les associés et/ou les héritiers dans le cas d’une SCI familiale.  

Comme toute forme de société, la société civile immobilière présente quelques inconvénients qu’il faut connaître avant de se lancer dans le processus de création :  

• Les statuts juridiques de la SCI permettent aux associés de définir les règles de fonctionnement de l’entreprise de façon assez simple. Mais cette liberté de rédaction demande du temps, de la réflexion, et surtout une bonne anticipation de toutes les situations qui pourraient arriver à l’avenir ! Cela pour éviter les conflits et faciliter les prises de décision. 

• Créer une société avec au moins deux associés demande de bien choisir la ou les personnes (physiques ou morales) avec qui se lancer dans l’aventure. La gestion d’une entreprise n’est pas toujours un parcours simple, sans embûche ! Il faut donc s’associer avec des personnes de confiance, partageant le même état d’esprit, les mêmes valeurs, et avoir les mêmes objectifs en tête. La rédaction de statuts permet aussi de bien définir les rôles et responsabilités de chaque associé.  

• Chaque année, une Assemblée générale doit se tenir entre les associés, à l’issue de laquelle un procès-verbal est rédigé.  

• Les aides, notamment en matière de prêts bancaires, sont assez limitées pour les SCI.  

• Toute entrée d’un nouvel associé au capital social demande l’agrément des autres associés. Il en est de même pour la cession de parts sociales de la SCI. Cette formalité implique par ailleurs la modification des statuts juridiques de l’entreprise, procédure entraînant des frais !  

La création d’une société civile immobilière entraîne des coûts. Certains frais varient selon les situations, mais d’une manière générale, il faut prévoir :  

• Le capital social : même s’il est possible d’avoir un capital social d’un euro symbolique, il est fortement conseillé de prévoir un capital plus conséquent pour garantir l’obtention plus simple de prêts bancaires, par exemple. A cela s’ajoute les frais de dépôt appliqués par la banque. 
• La publication d’une annonce légale de constitution de la SCI dans un journal d’annonces légales habilité dans le département où se situe le siège social de l’entreprise : entre 185 € et 217 € HT selon le département.  
• La déclaration des bénéficiaires effectifs : 21,41 € TTC par bénéficiaire. 
• Les frais d’immatriculation au registre national des entreprises (RNE) : 66,88 € TTC 
• L’accompagnement ou non par un expert du droit ou des chiffres (notaire, expert-comptable, avocat) dans le cadre de la rédaction des statuts de la SCI, la réalisation des différentes formalités légales à accomplir, etc.  

La SCI familiale est une forme de SCI particulière. La société civile immobilière familiale facilite notamment la transmission d’un bien immobilier entre les membres d’une même famille.  

Fonder une SCI en famille permet par exemple d’acheter une maison de vacances entre frères et sœurs, de gérer un immeuble entre cousins, etc. L’idée est de simplifier l’achat d’un bien immobilier grâce au lien de parenté qui unit les différents associés de la SCI. La gestion est alors plus simple, tout comme la transmission des biens dans le cas d’un héritage, ou d’une donation (tous les quinze ans).  

La SCI familiale présente des avantages fiscaux non négligeables, avec des coûts de succession moins importants. Elle permet aussi d’accueillir des mineurs en tant qu’associés dès lors qu’ils disposent de l’accord d’un représentant légal ! C’est une manière intéressante de les responsabiliser mais aussi de constituer un patrimoine pour leur avenir.