Imposition SCI : TVA, calcul et bénéfices

La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique souvent utilisée pour la gestion et la détention de biens immobiliers, permettant de faciliter la transmission d’un patrimoine et de simplifier la gestion d’actifs immobiliers détenus en commun.

Comprendre les différents aspects de l’imposition d’une SCI est essentiel pour optimiser sa gestion fiscale, car les choix en matière de régime fiscal peuvent avoir des conséquences significatives sur les revenus et les charges de la société.

TVA en SCI : comment ça marche ?

Selon les SCI, la TVA s’applique d’office, ou au contraire elles en sont exonérées. Dans d’autres cas encore, les associés de la SCI peuvent choisir d’opter pour la TVA, ou pas.

SCI soumises à la TVA de plein droit

La TVA s’applique automatiquement sur les revenus locatifs :

• des SCI qui louent un bien immobilier, ou plusieurs, à usage professionnel ;
• des SCI qui louent des biens qui s’apparentent à une activité d’hôtellerie (meublés avec minimum 3 prestations accessoires, de type service d’un petit déjeuner, nettoyage ou repassage par exemple) ;
• des SCI qui louent des places de parking (sauf si celles-ci sont liées à un bien immobilier dont la location est exonérée de TVA).

SCI exonérées de TVA

Les SCI sont en revanche totalement exonérées de TVA si elles louent des biens à usage d’habitation, qu’ils soient nus ou meublés.

A noter : pour la location de biens meublés, il faut en revanche que la société civile immobilière ne fournisse pas plus de deux prestations accessoires comme nous l’avons vu plus haut.

Cas de l’option pour la TVA

Certaines SCI exonérées en principe peuvent choisir d’opter pour la TVA si elles le souhaitent :

• celles qui louent des locaux nus à usage professionnel ;
• celles qui louent des biens mixtes (à la fois à usage d’habitation et à usage professionnel) ;
• celles qui louent des locaux à usage agricole.

Attention : dans ce cas, elles doivent préciser dans le bail signé avec le locataire que la TVA est applicable.

Pour activer l’option de la TVA, vous devez faire une demande écrite au centre des impôts dont dépend votre société civile immobilière (SCI).

Calcul des impôts et imposition des bénéfices pour une SCI

Deux types d’imposition sont possibles pour les bénéfices d’une SCI : l’impôt sur le revenu (IR) et celui sur les sociétés (IS).

Il est possible de choisir entre les deux types d’imposition, sauf si la SCI fait de la location meublée : alors elle sera automatiquement soumise à l’IS.

A noter : par exception, une SCI qui fait de la location meublée peut choisir d’être imposée à l’IR si la location meublée représente moins de 10 % de son activité, si elle reste de courte durée et n’a pas de caractère régulier.

Imposition de la SCI à l’IR

Dans le cas du régime fiscal de l’impôt sur le revenu, les associés de la SCI sont imposés sur leur quote-part de bénéfices : ceux-ci s’ajoutent à leur revenu fiscal global, sur lequel s’appliquera le barème progressif de impôt sur le revenu (IR).

Voici le barème 2024 de l’IR (applicable sur les revenus perçus en 2023) :

Sur une SCI imposée à l’IR :

• Il est possible de déduire des revenus locatifs : les frais de gestion, les intérêts d’emprunt contractés pour l’apport au capital, la taxe foncière.
• Le déficit foncier peut s’imputer sur le revenu global des associés d’une SCI jusqu’à 10 700 €. L’excédent peut être reporté sur les revenus fonciers des 10 prochaines années.
• Il est possible de choisir entre le régime réel et régime microfoncier.

Bon à savoir : les plus-values immobilières sont imposées au taux de 19 %. Un abattement progressif existe, à partir de 6 années de détention du bien. Les plus-values sont totalement exonérées à partir de 22 ans de détention.

Imposition de la SCI à l’IS

Dans le cas du régime fiscal de l’impôt sur les sociétés (IS), c’est la société qui est imposée sur son bénéfice : soit au taux classique d’impôt sur les sociétés (IS) de 25 %, soit au taux réduit de 15 % (pour les plus petites structures, applicable seulement sur les 42 500 premiers euros de bénéfice).

Sur une SCI imposée à l’IS :

• Les associés sont imposés sur leurs dividendes.
• Le déficit foncier peut être intégralement reporté sur les 10 années suivantes.
• Il est possible de déduire des résultats d’exploitation : les frais d’acquisition, les frais de gestion, l’amortissement du bien, la rémunération du gérant associé de la SCI, la taxe foncière.

Bon à savoir : les plus-values immobilières sont imposées au taux de 25 %. Contrairement à une SCI imposée à l’impôt sur le revenu, il n’y a pas d’abattement possible pour durée de détention.

Le choix d’être imposé à l’IS ou à l’IR implique la prise en compte de nombreux paramètres et une analyse fine de la situation financière personnelle de chacun des associés de la société. Pour être sûr de prendre la bonne décision, n’hésitez pas à vous tourner vers un expert-comptable ou un conseiller en fiscalité.

Quelles obligations comptables en fonction de l’imposition de la SCI ?

La loi n’impose pas la tenue d’une comptabilité aux sociétés civiles. La SCI est donc en théorie exempte d’obligations comptables.

Cela dit, il existe quelques exceptions. Sont ainsi contraintes de tenir une comptabilité d’engagement :

• les SCI imposées à l’IS (et donc les SCI dont l’activité est commerciale) ;
• les SCI dont au moins l’un des associés est une personne morale ;
• les SCI assujetties à la TVA ;
• les SCI qui répondent au moins à deux de ces critères : bilan annuel supérieur à 1 550 000 €, chiffre d’affaires HT annuel supérieur à 3 100 000 €, plus de 50 employés ;
• les SCI dont les statuts l’exigent.