Créer une SCPI (Société civile de placement immobilier)

La Société Civile de Placement Immobilier est une des structures de placement dont le rendement reste élevé malgré la crise. En 2021, il devrait s’élever à 4 %. L’investissement dans les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) reste ainsi judicieux et implique une bonne compréhension de leur structure.

Définition de la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) 

Le Code Monétaire et Financier (article L214-114) définit la SCPI comme une société ayant pour « objet l’acquisition […] et la gestion d’un patrimoine immobilier affecté à la location » . La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un support de placement, un investissement collectif dont la base est formée des actifs immobiliers des associés.
La SCPI est une société qui rassemble de l’épargne auprès d’un public d’investisseurs, chacun d’entre eux devenant associé de la SCPI. L’objectif est d’acquérir des immeubles et d’en assurer la gestion en location pour reverser les revenus générés aux porteurs de parts, les associés qui ont réalisé un investissement dans la société.
Les investisseurs sont au minimum 2 lors de la création de la SCPI et ils peuvent être des milliers sur un ensemble immobilier conséquent. Ils ne sont pas propriétaires du bien qui reste la propriété de la SCPI. L’un des avantages notables de la SCPI pour les associés est que le marché immobilier est plus stable que les différents marchés financiers. C’est un acteur majeur de l’activité économique, ne serait-ce qu’en termes de créations d’emploi.
Sur le plan juridique, la SCPI a le statut d’une société civile (à l’instar des SCI) et non pas d’une société commerciale (à l’instar des SAS, SA, SASU, EURL, etc.). Elle a été créée en France par la loi du 31 décembre 1970.

Comment créer une SCPI en France ? 

L’objectif de la SCPI est d’affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie pour partager les bénéfices ou le profit de l’économie qui en résulte. Les associés de la Société Civile de Placement Immobilier contribuent à ses pertes.

La SCPI doit remplir ces 4 conditions pour sa création :

• montant minimum du capital social : 760 000 € ;
• agrément de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) ;
• garantie bancaire approuvée par l’AMF ;
• gestion assurée par une société de gestion.

La procédure de création d’une SCPI en France

La création des Sociétés Civiles de Placement Immobilier, en France, doit suivre quelques étapes clés pour que le dossier de constitution soit validé par les autorités. 

• La rédaction des statuts juridiques de l’entreprise (article 1835 du Code Civil) : rédigés par écrit, les statuts de la SCPI définissent les rapports entre les associés et informent sur la forme juridique, l’objet social, l’appellation, la durée de vie de la société, le capital social, etc.
• L’assemblée générale désignant les membres du Conseil de surveillance et désignation, par le Conseil de surveillance, du Président et Vice-Président de la SCPI, à l’issue de laquelle un procès-verbal doit être dressé.
• La constitution du capital social de la SCPI et dépôt des fonds par les investisseurs.

Le montant minimum du capital social imposé est de 760 000 euros (article L. 214-88, Code Monétaire et Financier). Les associés réalisent des apports au capital social qui peuvent être des apports en nature, en numéraire (euros) ou en industrie.
Le capital social de la SCPI peut être fixe ou variable. Si le capital est fixe, son montant maximal est défini et, lorsqu’il est atteint, la SCPI n’accepte plus aucune souscription. Malgré cela, la souscription de parts sociales est possible en se tournant vers le « marché secondaire » où certains investisseurs immobiliers revendent leurs parts. Si le capital est variable, ces contraintes de souscription, d’investissement, n’existent pas.

• La publication d’une annonce légale dans un journal d’annonces légales habilité dans le département du siège social de la SCPI. La publication en ligne est aujourd’hui possible. Il faut conserver l’attestation de parution délivrée par le journal d’annonces légales pour l’ajouter au dossier de constitution de l’entreprise.
• Le dépôt du dossier de demande d’immatriculation sur le site du guichet unique (obligatoire depuis 2023). Ce dossier doit notamment comprendre :
  • L’exemplaire des statuts daté et signé en original par le représentant de la société ;
  • Le procès-verbal de l’assemblée générale désignant les membres du Conseil de surveillance, certifié conforme ;
  • Le procès verbal du Conseil de surveillance désignant le Président et le Vice-Président, certifié conforme ;
  • L’attestation de dépôt des fonds ;
  • La liste des souscripteurs au capital social (nombre d’actions et sommes versées par chaque souscripteur) ;
  • Le justificatif d’occupation régulière des locaux du siège social (titre de propriété, bail commercial, facture d’électricité …) ;
  • L’attestation de parution de l’annonce légale de constitution délivrée par un journal d’annonces légales ;
  • Le pouvoir du représentant de la société de gestion, signé en original et daté de moins de 3 mois ;P
  • Pour les membres du Conseil de surveillance personnes physiques : la photocopie d’une pièce d’identité, déclaration de non-condamnation et attestation de filiation ;
  • Pour les membres du Conseil de surveillance personnes morales et la société de gestion : un extrait K-bis original de moins de 3 mois ;
  • La déclaration au Registre des bénéficiaires effectifs ;
  • Pour les commissaires aux comptes : lettre d’acceptation de la mission et justificatif d’inscription sur la liste des CAC.

Une fois la société immatriculée au Registre National des Entreprises (RNE), elle sera dotée d’un extrait K-bis qui permettra de prouver son immatriculation au regard de la législation française.

Modèle d’annonce légale de constitution de SCPI

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Quelle SCPI créer pour réduire le montant de son imposition ? (SCPI fiscales) 

Le régime d’imposition est un point essentiel à connaître avant même de constituer une SCPI. Pour réduire l’imposition, il existe quelques solutions. La création d’une SCPI fiscale peut être un moyen de réduire le montant de son impôt. Il s’agit en particulier des SCPI de type Malraux, Pinel et « déficit foncier».

• SCPI Malraux : elle a pour objet la réparation et entretien d’immeubles « anciens et classés » pour les remettre en location. La réduction d’impôts (jusqu’à 30 %) est conditionnée par le pourcentage de la souscription allouée aux travaux, et celui alloué à l’acquisition.
• SCPI Pinel : elle procède à l’achat d’immeubles rénovés ou neufs, puis à leur location. La réduction d’impôt (de 12 à 21 %) dépend de la durée de détention des parts sociales par l’investisseur.
• SCPI « déficit foncier » : c’est une société d’acquisition, d’entretien ou de réparation de biens immobiliers nécessitant des travaux, destinés à la location. Le mécanisme de calcul de la réduction d’impôt est basé sur le montant du déficit foncier imputable sur la totalité des revenus de l’investisseur.

Quelle SCPI créer pour augmenter ses revenus ? (SCPI de rendement ou SCPI de plus-value) 

Contrairement à la SCPI fiscale, les SCPI de rendement et de plus-value sont dédiées à la location à usage professionnel.

• D’un point de vue fiscal, la SCPI de rendement : elle est « fiscalement transparente » si elle opère essentiellement une activité de location nue. Les bénéfices touchés par l’investisseur sont imposés au barème de l’impôt sur les revenus. La SCPI ne paie alors pas d’impôt elle-même.
• La SCPI de plus-value : elle a pour objet l’acquisition à bas prix et la revente d’immeubles afin de réaliser une plus-value. La réduction d’impôt sur la plus-value dépend du prix de cession de l’actif et de la durée de détention des parts sociales. Après 22 ans, l’exonération d’imposition sur les revenus est totale. Après 30 ans, l’exonération des prélèvements sociaux est totale.

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