La Société Civile Immobilière (SCI) est un régime juridique qui permet la création et la gestion d’un patrimoine immobilier par plusieurs individus, appelés associés. La SCI comporte un certain nombre de démarches obligatoires : la rédaction des statuts de la société, la publication d’une annonce légale… Selon le régime d’imposition de votre SCI, vos obligations comptables sont plus ou moins nombreuses. Voici donc un guide pour vous aider à comprendre comment faire les comptes de votre SCI.
Tenir la comptabilité d’une SCI : est-ce obligatoire ?
La première chose à prendre en compte pour déterminer si vous êtes obligés de tenir une comptabilité, c’est le régime d’imposition de votre société civile immobilière.
La plupart des SCI sont dites « transparentes » sur le plan fiscal, c’est-à-dire qu’elles sont soumises à l’impôt sur le revenu. Dans ce cas, chaque associé déclare les revenus qu’il a perçu via la SCI (dans le cadre d’une location non meublée) et le montant de ses impôts est recalculé en fonction du reste de ses revenus. Les sociétés civiles immobilières transparentes ne sont soumises à aucune obligation comptable.
Certaines SCI décident quant à elles de se soumettre au régime fiscal de l’impôt sur les sociétés : c’est le cas des SCI qui mettent en location l’un des biens inclus dans le patrimoine. La société est alors imposée sur les bénéfices qu’elle réalise durant l’exercice comptable.
En 2025, le taux d’imposition en vigueur est de 15 % pour les SCI dont les bénéfices sont inférieurs à 42 500 euros et de 25 % pour celles qui dépassent ce seuil. Si votre SCI est détenue à 75 % par des personnes physiques et si le chiffre d’affaires hors taxe est inférieur à 10 millions d’euros, alors le taux d’imposition en vigueur est de 15 %.
Les SCI soumises au régime de l’impôt sur les sociétés ont pour obligation de tenir une comptabilité d’engagement, c’est-à-dire de faire apparaitre dans leurs documents comptables les créances ainsi que les dettes de la SCI.
Pour les SCI soumises à l’impôt sur le revenu, la tenue d’une comptabilité de trésorerie simplifiée n’est pas obligatoire mais elle est recommandée. Les relevés d’entrées et de sorties d’argent constituent une source d’information importante, à partager à l’ensemble des associés de la SCI. Pour rappel, le gérant de la SCI doit rendre compte annuellement de sa gestion du patrimoine aux associés de la société.
Il existe d’autres situations dans lesquelles certaines SCI doivent tenir à jour leur comptabilité :
- Si la SCI décide de payer la TVA ;
- Plus généralement, si la SCI exerce une activité commerciale (construction, vente…) ;
- Si les statuts de votre SCI contiennent une clause qui exige la tenue d’une comptabilité.
Les sociétés civiles immobilières soumises au régime de l’impôt sur les sociétés ont donc pour obligation de tenir à jour une comptabilité d’engagement, également appelée comptabilité en partie double. Sa tenue est plus exigeante que la comptabilité de trésorerie et demande de respecter certaines obligations et nomenclatures issues du plan comptable générale (PCG).
La comptabilité d’engagement, contrairement à la comptabilité de trésorerie, demande d’enregistrer les opérations de dépenses et de recettes au moment de leur facturation, ou de leur date de mise en effet, et non au moment du paiement.
Toute SCI soumise à l’impôt sur les sociétés a pour obligation de faire sa déclaration de revenus annuels en remplissant le formulaire n°2065. Le résultat déclaré est ensuite utilisé pour déterminer le montant des impôts.
Ensuite, le gérant de la SCI doit tenir à jour les registres comptables suivants :
Un livre-journal, à tenir en support papier ou en format dématérialisé sur un logiciel. Dans ce document, vous devez enregistrer toutes les opérations financières de la SCI par ordre chronologique. Chaque opération doit inclure la date, le numéro de compte, le libellé pour en décrire la nature ainsi que le débit et le crédit.
Le principe de la partie double doit être respecté : chaque opération entraine une entrée et/ou une sortie d’argent.
Un grand livre où sont rangés les opérations par compte, chronologiquement, selon la nomenclature établie par le plan comptable général (PCG).
Pour rappel, un compte est une catégorie comptable, identifiable par un numéro, dans laquelle sont regroupées une série de postes financiers. Le montant de chaque poste évolue en fonction de différentes opérations financières et reflète l’évolution des actifs (immobilisations, stocks) et passifs (capitaux propres, dettes bancaires) de la société immobilière.
Un livre d’inventaire, où sont récapitulés l’ensemble des éléments constituants le patrimoine de votre SCI : la valeur précise des actifs et des passifs de votre société doit y être indiquée. Ce document n’est plus obligatoire mais il est conseillé puisqu’il vous aide à dresser le bilan comptable de votre société sur l’exercice en cours.
Le bilan comptable vise à exposer, à une date donnée (en général la clôture de l’exercice) la situation financière de l’entreprise. Il regroupe tout ce que l’entreprise possède (actifs) et comment ses possessions ont été financées (passifs). En vertu du principe de la partie double, le total des actifs doit être égal au montant du passif.
Est-ce obligatoire de faire appel à un expert-comptable ?
Les associés de la SCI peuvent faire appel à un expert pour s’occuper de la gestion de la comptabilité.
Cela n’est pas une obligation, mais c’est recommandé, si les membres de la SCI souhaitent se protéger contre d’éventuelles fautes liées à la tenue de la comptabilité par le gérant, dans l’hypothèse où celui-ci ne serait pas un professionnel.
Existe-t-il un logiciel pour faciliter la tenue de la comptabilité ?
Afin de tenir vous-même votre comptabilité, vous pouvez utiliser un logiciel pour stocker vos documents, et mettre en page automatiquement les registres comptables que vous devez tenir.
Ces logiciels permettent un gain de temps, et vous assure un résultat conforme aux attentes comptables et légales des autorités. Certains logiciels sont pensés spécifiquement pour répondre aux besoins comptables des sociétés payant l’impôt sur les sociétés : privilégiez ces outils puisqu’ils seront adaptés à votre SCI.
Quels sont les risques et les conséquences en cas de mauvaise tenue de la comptabilité ?
Le gérant de la SCI a obligation de conserver les livres comptables de la société et les documents utilisés pour réaliser les comptes (factures, relevés bancaires) pendant 10 ans.
En vertu de l’article 1734 du Code Général des Impôts, si votre société n’est pas en mesure ou refuse de présenter ces documents lors d’un contrôle ou d’un litige, vous vous exposez à une amende de 10 000 euros.
Ainsi, pour éviter tout aléa lié au stockage physique des documents comptables (vol, perte, destruction) de votre SCI, numérisez-les et stockez-les dans un disque dur ou sur le cloud.
