La société civile immobilière familiale permet d’acquérir un bien immobilier à plusieurs, dès lors qu’il existe un lien de parenté ou d’alliance entre les acheteurs. La SCI familiale est une société classique, et nécessite donc un capital social, des gérants, des statuts… La seule différence réside dans le lien qui unit les associés, et qui ... Comment créer une SCI familiale ?
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Mis à jour le 24 mars 2025
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La société civile immobilière familiale permet d’acquérir un bien immobilier à plusieurs, dès lors qu’il existe un lien de parenté ou d’alliance entre les acheteurs. La SCI familiale est une société classique, et nécessite donc un capital social, des gérants, des statuts… La seule différence réside dans le lien qui unit les associés, et qui leur permet de bénéficier par exemple du régime fiscal de l’impôt sur le revenu.
Entreprendre en famille : l’aventure vous tente ? Comment procéder à la création d’une telle société ? Gestion, succession et transmission… Quels en sont les avantages ? Qui peut être gérant d’une SCI familiale ? Comment se passe l’immatriculation d’une SCI ? Quel apport est nécessaire à la création de la société ?
Zoom sur la société civile immobilière familiale, également connue sous le nom de SCI de famille.
Pour investir, de nombreux Français misent sur l’acquisition d’un bien immobilier afin de se constituer un patrimoine. Mais parfois, détenir un bien immobilier seul peut s’avérer compliqué, pour des raisons liées au financement, à la gestion ou même à la transmission du bien. La SCI, société civile immobilière, permet donc d’acheter un bien immobilier à plusieurs. Il s’agit d’une société au sein de laquelle tous les associés détiennent des parts proportionnellement à leur apport. Chaque associé est donc propriétaire du bien.
Une SCI doit rassembler au moins deux associés. Ces derniers peuvent ainsi gérer un ou plusieurs biens immobiliers grâce à la SCI. Comme n’importe quelle société, la SCI doit avoir des statuts, dans lesquels le fonctionnement de la société est explicitement mentionné. Il s’agit, par exemple, du mode de prise de décision, très important puisque la gestion d’un bien immobilier s’effectue à plusieurs.
Les statuts de la société doivent également faire mention d’un gérant, choisi par les associés. Ce dernier est chargé de la gestion quotidienne du bien, ou encore de l’organisation des assemblées générales pour voter des décisions importantes. C’est le représentant légal de la SCI.
La SCI de famille est une SCI classique, à la seule différence que les associés ont un lien familial. Plus précisément, on parle de lien de parenté ou d’alliance. Autrement dit, les associés doivent donc appartenir à la même famille, par filiation ou par alliance. De la même manière que pour une SCI classique, tous les membres de la SCI familiale sont considérés comme associés, et ils désignent parmi eux un gérant. Comme pour la SCI classique, chaque associé doit apporter un apport et bénéficie de parts sociales proportionnelles à son apport. Il faut aussi nommer au moins un gérant.
La véritable différence réside dans le régime d’imposition de la SCI familiale. Il est en effet possible pour cette dernière d’être soumise à l’impôt sur le revenu (IR), et non à l’impôt sur les sociétés (IS), si cela s’avère plus avantageux et que les associés sont des personnes physiques.
Pour devenir associé d’une SCI familiale, chaque membre doit apporter un apport au capital social de la société. Cet apport peut s’effectuer en numéraire (concrètement, il s’agit d’une somme d’argent ajoutée au capital social de la société civile immobilière), ou en nature (par le biais d’un bien immobilier par exemple).
Chaque associé ayant versé un apport reçoit des parts sociales de la société. Ces dernières sont proportionnelles au montant de l’apport. Autrement dit, l’associé ayant fait l’apport le plus conséquent bénéficie de plus de parts sociales que les autres. Si tous les associés ont effectué un apport de même valeur, les parts sociales reversées à chacun sont égales.
Au sein d’une SCI de famille, la responsabilité des associés est dite indéfinie, non solidaire, et subsidiaire. Chaque associé de la SCI doit répondre à ce qu’on appelle des dettes sociales. En d’autres termes, les créanciers de la SCI peuvent se retourner contre les associés s’ils ne sont pas payés. Selon les cas, ils peuvent même aller jusqu’à saisir leurs biens personnels. La dette est répartie proportionnellement à la part possédée par l’associé dans la SCI.
La création d’une SCI familiale s’effectue en 5 étapes principales, relatives à différentes formalités juridiques. Voici les étapes à suivre :
Avant tout, il convient de rédiger les statuts de la société. Ceux-ci doivent mentionner le mode de fonctionnement de la société, notamment concernant les prises de décisions par les associés, ainsi que le nom du gérant. Voici ce que doivent impérativement contenir vos statuts pour être valables :
Vous pouvez utiliser des modèles de statuts de SCI et les adapter à votre projet familial puisque le code civil donne une liberté assez large. Il faut cependant bien respecter les mentions légales obligatoires.
La seconde étape consiste à constituer le capital social de la société. Chaque membre de la famille souhaitant faire partie de l’entreprise doit verser une somme d’argent, ou apporter un bien immobilier (apport en nature), pour devenir associé de la SCI familiale. Le montant de l’apport est essentiel. Si chaque associé le détermine à hauteur de ses moyens, le montant de l’apport conditionne le nombre de parts sociales reversées à chaque associé. En effet, le nombre de parts sociales attribuées est proportionnel à l’apport de chaque associé au capital de la SCI.
Ce capital doit être versé à une banque, un avocat ou un notaire. Une fois ce capital déposé, vous obtenez une attestation de dépôt de capital social. Ce document fait partie des justificatifs requis pour l’immatriculation sur le guichet unique.
La troisième étape est la publication d’une annonce légale dans un journal d’annonces légales diffusé dans le département du siège social de la SCI. Toute création d’une société ou modification de ses statuts doit faire l’objet d’une publication d’annonce légale. Pour la création de votre SCI, vous devez donc publier un avis de création de société au sein d’un journal d’annonces légales agréé. Pour ce faire, vous disposez d’un mois après la signature des statuts par les associés.
Pour que l’annonce soit valable, elle doit mentionner :
Créez une SCI familiale
L’avant-dernière étape consiste à monter le dossier d’immatriculation. Ce dernier comprend différentes pièces à fournir. Celles-ci sont d’ailleurs les mêmes pour une SCI familiale ou une SCI classique. Les pièces obligatoires sont les suivantes :
Enfin, la dernière étape : déposer le dossier d’immatriculation. Tout s’effectue en ligne, grâce au guichet unique. Il faut donc remplir un formulaire unique (qui remplace l’ancien formulaire M0, depuis le 1er janvier 2023), et y joindre les pièces énumérées ci-dessus.
Dans une SCI familiale, la gestion du patrimoine est assurée par le gérant de la société. La gestion de l’entreprise, mais surtout du bien immobilier, est donc assurée par une personne désignée. De cette manière, les devis, travaux ou encore renouvellement de bail, si le bien est loué, sont assurés par une même personne. Les interactions sont donc minimisées et les informations centralisées. C’est aussi une manière d’éviter les conflits. En effet, les prises de décisions sont orchestrées par le gérant lui-même, qui doit se plier aux modalités indiquées dans les statuts de la société lorsque les décisions le nécessitent. Pour les décisions mineures du quotidien, c’est le gérant qui s’en charge, déchargeant ainsi les autres associés et évitant les discussions houleuses en cas de désaccord.
Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, la transmission du patrimoine est souvent un aspect essentiel. La forme juridique de la SCI évite la dislocation du patrimoine lors de sa transmission. Autrement dit, le patrimoine n’est pas divisé entre les différents héritiers, mais continue d’être géré de manière collective.
Enfin, dernier avantage mais pas des moindres : la fiscalité de la SCI. En principe, la SCI est soumise au régime de l’IR. Les associés doivent payer l’impôt correspondant à hauteur du nombre de parts sociales dont ils bénéficient. Néanmoins, il est aussi possible d’opter pour le régime de l’IS, notamment lorsque les associés sont des personnes morales.
Autre point positif : contrairement à d’autres sociétés, la SCI de famille n’est pas soumise à la TVA. Deux exceptions cependant : la TVA est due en cas de location de place de stationnement, de prestation d’hébergement ou de location nue de locaux industriels, commerciaux ou de bureaux.
En résumé, la SCI est une société au sein de laquelle les associés sont tous unis par un lien familial. La société doit avoir un gérant, et peut bénéficier de nombreux avantages, notamment d’un point de vue fiscal, ou encore concernant la transmission du patrimoine.
(Crédit photo : iStock – MoMo Productions)
Les points à retenir
Rédaction des statuts : Les associés doivent rédiger les statuts de la SCI, précisant notamment la dénomination sociale, l'objet social, le siège social, le capital social, la répartition des parts entre les associés et les modalités de fonctionnement de la société.
Publication d'un avis de constitution : Une fois les statuts rédigés et signés, il est obligatoire de publier un avis de constitution dans un journal d'annonces légales du département où se situe le siège social de la SCI. Cette publication informe les tiers de la création de la société.
Immatriculation de la SCI : Après la publication de l'avis, il faut procéder à l'immatriculation de la SCI en déposant un dossier complet auprès du guichet des formalités des entreprises, disponible en ligne sur le site formalites.entreprises.gouv.fr. L'immatriculation confère à la SCI sa personnalité juridique.