Combien coûte la création d’une SCI ?

La société civile immobilière (SCI) est une structure juridique très populaire pour la gestion de biens immobiliers. Vous souhaitez créer une SCI ? Pour réussir votre projet, il est essentiel de bien connaître les coûts associés à la création de cette forme juridique.

Les frais administratifs et légaux pour créer une SCI

Certains sont obligatoires pour que la création de votre SCI soit bien enregistrée. Il s’agit notamment des frais d’immatriculation, de la publication d’une annonce légale de création de la société, des droits d’enregistrement des apports du capital social, etc. D’autres sont facultatifs mais parfois utiles pour la rédaction des statuts juridiques. Un notaire ou un avocat peuvent vous aider surtout si l’apport d’un bien immobilier est concerné par la création de votre SCI.

Les frais suivants sont incompressibles : ils représentent une base incontournable pour la création de votre société.

La publication d’une annonce légale de création

Pour informer les tiers que votre SCI est créée, vous devez publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales. L’attestation de parution de cette annonce légale fait partie des justificatifs obligatoires pour l’immatriculation sur le guichet unique. En 2024, cette publication dont le prix est réglementé par arrêté vous coûtera :

• 217 euros HT si le siège social de votre SCI se trouve à Mayotte ou La Réunion ;
• 185euros HT partout ailleurs en France.

La déclaration des bénéficiaires effectifs

Cette étape permet d’identifier la personne qui contrôle la SCI pour l’administration.

La déclaration des bénéficiaires effectifs d’une société coûte 20,34 € TTC lors d’une demande d’immatriculation.

Le coût de l’immatriculation de la société

Pour les frais d’immatriculation de votre SCI, vous devrez également compter 63,54 €, décomposés comme suit :

• 55,91 € TTC au titre des émoluments du greffe ;
• 7,63 euros de coût de dépôt d’acte.

Zoom sur les frais liés au capital social de la SCI

La constitution du capital social d’une SCI peut comporter des particularités, qui peuvent également entraîner des frais qui lui sont propres.

Les frais de dépôt du capital social

Tout dépend du type de dépôt choisi :

• Auprès d’une banque : à partir de 50 euros pour une banque classique, et à partir de 20 euros environ pour une banque en ligne.
• Auprès d’un notaire : prévoir au moins une centaine d’euros.

La constitution du capital social

Le capital social d’une SCI est libre : son minimum légal est de 1 €. Un capital plus élevé, adapté à la nature de votre projet, pourra permettre de mettre en confiance d’éventuels partenaires financiers.

En cas d’apports en nature (bien immeuble ou fonds de commerce), vous devrez également prévoir des droits d’enregistrement.

Pour les apports de biens immeubles :

• Les apports purs et simples (l’associé apporte un bien à la SCI en contrepartie seulement de parts sociales de la SCI) sont exonérés de droits d’enregistrement si la SCI est imposée à l’impôt sur le revenu, et sont fixés à 5 % si elle est imposée à l’IS.
• Les apports onéreux (un bien est apporté à la SCI contre une rémunération, sans parts sociales – assimilé à une vente de biens) sont soumis à des droits d’enregistrements de 5 % de la valeur réelle du bien.
• Pour les apports mixtes (qui combinent les deux types d’apports précédents), on applique les règles des apports purs et simples et celles de l’apport onéreux sur chacun des types d’apports effectués.

A noter : si vous apportez un bien immeuble au capital social de votre SCI, vous êtes tenu de faire appel à un notaire pour la rédaction des statuts de la société.

Pour les droits d’enregistrement des apports de fonds de commerce :

• Si son prix est inférieur à 23 000 euros : il n’y a pas de droits d’enregistrement.
• Si le fonds de commerce est valorisé entre 23 000 euros et 200 000 euros : prévoir 3 %.
• S’il est valorisé à plus de 200 000 euros : le taux passe à 5 %.

Les honoraires des professionnels qui interviennent dans la création d’une SCI

La création d’une SCI peut s’effectuer seul, mais vous pouvez également vous entourer d’experts, qui seront en mesure de vous apporter de précieux conseils juridiques et comptables :

• Si vous faites appel à un avocat, un notaire ou un expert-comptable pour la rédaction des statuts et l’accompagnement juridique : compter entre 1 500 et 2 500 euros HT.
• Si vous passez plutôt par une legaltech (entreprise qui propose un service juridique en ligne) : compter entre 100 et 300 euros.

Coût de création d’une SCI : les autres frais à prendre en compte

D’autres frais peuvent être à prévoir quand on crée une SCI :

• L’ouverture d’un compte professionnel : le coût du compte professionnel de votre SCI varie selon les établissements et les services souscrits. Comptez de 10 à 50 euros par mois.
• La domiciliation de la SCI : si son siège social est au domicile du gérant ou de l’un des associés de la société, cela ne vous coûtera rien. Dans le cas contraire, vous pouvez prévoir entre 10 et 70 euros par mois pour une domiciliation simple via une société de domiciliation.
• Les assurances :
  • L’assurance PNO : depuis le 1er janvier 2015, la loi Alur impose aux propriétaires d’un bien immobilier locatif la souscription d’une assurance propriétaire non occupant (PNO). C’est donc une obligation légale pour bon nombre de SCI. Le prix d’une telle assurance varie en fonction de plusieurs facteurs (localisation des biens, surface, état, etc.). Vous pouvez prévoir entre 80 et 350 euros par an en moyenne par logement.
  • L’assurance responsabilité civile : ce n’est pas une obligation légale, mais elle reste une sécurité importante. Prévoyez entre 100 et 200 euros par an.

Important : d’autres assurances peuvent être intéressantes quand on est à la tête d’une SCI, comme l’assurance multirisques immeuble (MRI) ou l’assurance des pertes d’exploitation.

Coût de création d’une SCI : récapitulatif et estimation globale