Qu’est-ce qu’une société civile immobilière ?
Les différents types de SCI
- La SCI « classique de gestion et/ou de location » : elle peut servir de complément à une activité commerciale du fait que la SCI peut posséder, gérer et administrer l’immeuble qui est exploité par la société commerciale (EURL, SARL…). Ce type de SCI peut être à capital fixe ou capital variable, cette dernière permettant une flexibilité dans les entrées et sorties des associés sans recourir aux formalités nécessaires à la modification du capital social.
- La SCI « de famille » : elle a la particularité d’être constituée uniquement d’associés provenant de la même famille (jusqu’au quatrième rang). Chaque membre de la SCI représente une partie d’un patrimoine immobilier commun. Elle permet de résoudre certains problèmes liés à l’indivision (statut dans lequel se retrouvent les héritiers après un décès), les droits de donation, les droits de succession…
- La SCI « d’attribution » : elle permet la construction ou l’acquisition d’un bien immobilier dans le but de le partager via des lots entre les associés en usufruit, en nue-propriété ou en pleine propriété. Une fois la totalité des lots distribuée, la SCI peut être dissoute, ce qui signifie la réussite de l’opération.
Les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés. Les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la SCI envers les créanciers, au prorata des parts qu’ils possèdent, qu’ils devront rembourser sur leur propre patrimoine. La SCI est soumise soit à l’impôt sur le revenu soit à l’impôt sur les sociétés.
La composition d’une SCI
La société civile immobilière ou SCI est composée au minimum de deux associés :
- Personnes physiques (majeurs ou non, le cas échéant, ils sont représentés par une personne majeure, française ou non), ou
- Personnes morales.
La gérance peut être tenue par un ou plusieurs gérants, associé(s) ou non, et nommé(s) statutairement ou dans un acte séparé. Les décisions prises au cours de la vie sociale le sont en assemblée générale (ordinaire ou extraordinaire). Seuls les associés décident des modifications statutaires en respectant les règles de majorité prévues dans les statuts ou, à défaut de précisions, à l’unanimité.
L’objectif d’une SCI
La SCI est constituée dans le but d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier et ne peut avoir un caractère commercial.
La SCI facilite la transmission du patrimoine au sein des familles pour les raisons suivantes :
- Les enfants peuvent être associés dès lors qu’ils sont représentés par une personne majeure ;
- La valeur transmise est basée sur l’actif net, c’est à dire, une fois que les dettes sont déduites.
Il est permis, à chaque parent, de céder, à chaque enfant, jusqu’à 100 000 € tous les 15 ans sans que ce montant soit imposable. La loi permet également de donner la nue-propriété des parts de la SCI (les parents restent donc les usufruitiers). La valeur de la nue-propriété est fixée par un barème fiscal.
La SCI permet de se prémunir des éventuels inconvénients que peut présenter un bien indivis. Lorsque les associés sont en désaccord, le gérant est toujours en mesure de décider des opérations relatives à la gestion courante de l’entreprise.
Le capital social de la SCI
Le capital social d’une SCI peut être fixe ou variable. Les apports peuvent être effectués en numéraire (argent), en nature (bien mobilier ou immobilier) ou en industrie (savoir-faire, compétence technique). Toutefois, seuls les apports en numéraire et en nature concourent à la formation du capital social.
La fiscalité de la SCI
La fiscalité d’une SCI permet de déduire du montant de revenu imposable (montant du chiffre d’affaires annuel généré par la SCI) les coûts engendrés par des travaux.
La SCI est considérée comme “transparente” car les revenus fonciers générés sont répartis entre les associés proportionnellement à leurs participations. En effet, la SCI est, en principe, soumise au régime fiscal de l’impôt sur le revenu (IR). Par conséquent, la société ne paye pas elle-même d’impôts, ce sont les associés qui en sont redevables. Lorsqu’une SCI est en déficit, le montant de ce dernier est répercuté sur le revenu fiscal global de chacun des associés jusqu’à 10 700 €/an.
Quels sont les avantages de la SCI ?
La gestion de la SCI : un fonctionnement simplifié
Tout d’abord, il faut noter que l’acquisition d’un bien en SCI est plus simple car les investissements de chaque associé sont réunis plus facilement.
Ensuite, le gérant unique de la SCI est la personne apte à prendre de nombreuses décisions sans qu’une assemblée générale soit à chaque fois nécessaire.
Il faut cependant réunir une assemblée générale en cas de la nomination d’un nouveau gérant, de la révocation du gérant, ou de la vente de l’immeuble.
Un capital social sans minimum
La constitution d’une SCI ne demande pas de capital social minimal. Alors, il est tout à fait possible de créer une SCI avec un euro symbolique. En revanche, cela n’est pas conseillé car le capital social d’une société est un premier gage de confiance pour les investisseurs, les établissements bancaires, et les partenaires.
Une fiscalité intéressante
Par défaut, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu. Cela signifie que ce sont les associés de la SCI qui sont imposés sur les bénéfices et non l’entreprise elle-même.
A noter qu’il existe une exonération totale d’impôt sur le revenu sur la plus-value immobilière des biens possédés par une SCI depuis plus de 22 ans.
Comme pour beaucoup de formes de sociétés en France, les associés de la SCI peuvent opter pour l’Impôt sur les Sociétés (IS) sous conditions.
La loi Pinel s’applique sur certains biens détenus en SCI, si ces derniers respectent les conditions suivantes pour la mise en location :
- La SCI a choisi l’impôt sur les sociétés ;
- L’investissement représente 300 000€ au maximum ;
- Cette défiscalisation ne peut concerner que deux biens immobiliers par an ;
- Un plafond est appliqué sur le loyer, selon sa zone géographique ;
- L’achat du bien en SCI doit avoir été fait entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017.
Un patrimoine personnel protégé en cas de dettes
C’est un avantage non négligeable et surtout rassurant pour les associés de la SCI : le patrimoine personnel de chaque associé est protégé. En cas de dettes, les créanciers doivent d’abord se retourner juridiquement contre la SCI, personnalité morale.
Attention toutefois, le patrimoine personnel des associés peut être saisi si la société civile immobilière n’a pas la capacité de régler ses créances.
Se retirer de l’investissement immobilier ou céder ses parts sociales : c’est possible
Lorsqu’un associé souhaite quitter la SCI, il peut le faire en vendant ses parts sociales à l’un des autres associés ou à un tiers, s’il dispose de l’accord (appelé agrément) des autres associés.
Cette sortie n’implique donc pas la vente du bien immobilier !
Publiez une annonce légale pour créer votre SCI
Quels sont les inconvénients de la SCI ?
La création d’une SCI représente un budget
La création d’une entreprise en France demande le respect de nombreuses formalités légales. La société civile immobilière ne passe pas à travers les mailles du filet, bien au contraire.
Les associés doivent notamment avoir le budget nécessaire pour :
- Constituer le capital social de la SCI ;
- Rédiger les statuts juridiques de la SCI avec l’aide recommandée d’un professionnel du droit des sociétés ;
- Publier une annonce légale de constitution de SCI dans un journal d’annonces légales habilité dans le département où se situe le siège social de la société civile immobilière.
- Déposer le dossier au greffe du tribunal de commerce pour l’immatriculation de la SCI au RNE.
Deux associés doivent créer la SCI
La SCI ne peut être créée qu’avec deux associés au moins. Cette création dépend donc de deux personnes, souvent de la même famille, qui ont à cœur de réaliser un projet en collaboration.
Il faut donc garder à l’esprit que la gestion de cette société doit être pensée à deux, voire plus, avec les avantages et les inconvénients que cela engendre.
Les responsabilités et les rôles doivent être définis pour développer la SCI en toute sérénité.
La responsabilité des associés est illimitée
En cas de dettes, si la SCI n’est pas en mesure de les rembourser, les associés sont tenus responsables de cette dernière.
Si pour la majorité des formes juridiques, la responsabilité des associés est limitée à leur apport au capital social, il faut noter qu’en SCI, cette responsabilité est dite “illimitée” à proportion de leur apport au capital social. On ne regardera donc plus le montant de l’apport de chaque associé, mais le pourcentage de la SCI détenu grâce à cet apport pour régler la dette. SI X détient 70 % des parts, il devra rembourser 70 % du montant de la dette.
Les points à retenir
La SCI permet d’acquérir, gérer et transmettre un patrimoine immobilier, notamment au sein des familles, tout en évitant l’indivision.
Elle offre une fiscalité avantageuse (impôt sur le revenu par défaut, option possible pour l’IS) et une grande souplesse dans la gestion du capital social.
Sa création nécessite un budget et au moins deux associés, et en cas de dettes, ces derniers sont indéfiniment responsables à hauteur de leurs parts.
