La vie d’une entreprise n’est pas un long fleuve tranquille, et cela, dès sa création. Au cours de son activité, une entreprise doit prendre des décisions, pour le bien du business, selon ses finances, ses ambitions, ses objectifs à atteindre, mais aussi l’évolution de l’activité. Si une entreprise n’a pas recourru à l’achat d’un local commercial pour exercer son activité, elle n’a donc pas de vente à assumer. En revanche, elle peut choisir de louer un local commercial. Et l’évolution du business peut inviter l’entreprise à déménager ses locaux pour s’installer dans une grande ville comme Paris, par exemple, afin de bénéficier du rayonnement de la capitale ou préférer des locaux commerciaux plus petits, plus adaptés à l’accueil de la clientèle ou de l’équipe ou dans une commune moins chère. Ces éléments entrent en compte dans la prise de décision visant à trouver un repreneur pour le bail commercial.
Toute entreprise titulaire d’un bail commercial peut opter pour la cession de ce bail. À ce titre, le cédant du bail a le choix entre une cession du bail seul ou une cession de l’ensemble du fonds de commerce, dont les locaux font obligatoirement partie. Chacune de ces solutions comporte évidemment ses propres formalités et obligations, qui nécessitent de bien connaître certaines questions d’ordre juridique entourant la cession de bail. De même, il faut pouvoir s’assurer que le contrat de location ne contient aucune clause allant à l’encontre de la cession du bail.
Afin de mieux connaître les caractéristiques de cet acte de cession de bail et appréhender simplement les démarches nécessaires, faisons un point rapide sur la cession de droit au bail pour comprendre comment faire.
Que dit le droit français à cet égard ? Qu’a-t-on le droit de faire ou non lorsqu’il s’agit de céder un bail commercial ? Quelle est la place du propriétaire dans cette démarche ? Quel est le montant de cette démarche ? Que stipule le contrat au sujet du montant du loyer pour le cessionnaire ? Que se passe-t-il si le cessionnaire ne paie pas le loyer ? Tour d’horizon du droit français en matière de cession de bail commercial, pour les entreprises.
La définition de la cession de droit au bail d’après le droit français
La cession de droit au bail permet à une entreprise, locataire d’un local auprès d’un propriétaire, de céder son bail commercial et les droits inhérents à celui-ci (elle devient donc cédante) à toute entreprise intéressée (le cessionnaire), en échange d’une indemnité précisée dans l’acte juridique découle de la cession de bail. Toutes les conditions et obligations dont bénéficiait le premier locataire sont transmises au second locataire du bail. Le premier locataire cède son bail mais ne cède pas nécessairement son fonds de commerce.
Bien qu’il soit possible de transmettre le droit au bail à titre gratuit, il s’agit d’un acte relativement rare, car derrière celui-ci se cache souvent une réelle valeur patrimoniale, liée au bâtiment en lui-même et à sa localisation (selon les lieux).
Dans tous les cas, le locataire doit obligatoirement obtenir l’accord du bailleur (qui peut être le propriétaire). Les parties au contrat de bail commercial ont d’ailleurs la possibilité d’y insérer une clause interdisant au locataire de céder son droit au bail de manière séparée (sans le fonds de commerce). En revanche, toute clause interdisant au locataire de céder son fonds de commerce est réputée non écrite.
Si le bailleur (le propriétaire) donne son agrément pour la cession de droit au bail, le cessionnaire conserve les droits et obligations du cédant. Par conséquent, il doit s’acquitter lui aussi du versement du loyer, au même prix que l’ancien locataire du bail. Le bail commercial reste le même (prix, conditions), seuls les titulaires changent.
Les conséquences de la cession pour le cédant, le cessionnaire et le bailleur
Contrairement à ce que l’on pourrait croire, la cession de droit au bail n’exempte pas toujours le locataire cédant de ses obligations sur le local commercial. En effet, ce dernier reste fréquemment co-débiteur du bailleur (et/ou propriétaire), grâce à une clause de solidarité qui le lie au cessionnaire.
Le but des clauses au contrat ? Garantir le règlement des loyers et des charges du local au bailleur, en cas d’insolvabilité du nouveau locataire. La clause assure une solidarité entre le cédant et le cessionnaire pour l’exécution des obligations du bail commercial, qui comprend le paiement du montant des loyers et des charges. Afin de protéger le cédant, le législateur a précisé que la clause de solidarité ne peut avoir une durée supérieure à 3 ans, et prend effet à compter du jour de la cession du bail du local. Passé cette durée de trois ans, le cédant n’est plus tenu de régler le montant du loyer en cas de défaut de paiement du cessionnaire. La clause de solidarité ne prend plus effet.
Comme tout acte juridique, la cession de droit au bail est encadrée par certaines formalités obligatoires pour être officialisée aux yeux de l’Etat. Parmi ces formalités, on retrouve notamment la signification de la cession au bailleur par voie d’huissier, sauf si elle est acceptée par le bailleur par un acte authentique.
De plus, un état des lieux doit être établi, entre le cédant et le cessionnaire. En cas de manquement à ces obligations, la cession de droit au bail ne pourrait pas être opposée aux tiers. En d’autres termes, la cession ne serait pas nulle, mais elle n’aurait aucune valeur aux yeux de certains interlocuteurs, à l’image du bailleur. Ce dernier pourrait même refuser tout renouvellement du bail, une fois celui-ci arrivé à son terme.
Enfin, l’acte de cession doit être enregistré auprès du service des impôts, dans un délai d’un mois après sa signature. Le cédant s’acquitte, en principe, des droits d’enregistrement.
