Vous souhaitez constituer une société civile dédiée à la gestion d’un bien immobilier sans les contraintes liées à une société à caractère commerciale et pourquoi pas, exercer cette activité en famille ? La société civile immobilière (SCI) est la structure juridique la mieux adaptée pour votre projet. Ce guide vous permettra de cibler le type de [...]
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Mis à jour le 12 novembre 2024
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Vous souhaitez constituer une société civile dédiée à la gestion d’un bien immobilier sans les contraintes liées à une société à caractère commercial et, pourquoi pas, exercer cette activité en famille ? La société civile immobilière (SCI) est la structure juridique la plus adaptée pour votre projet.
Ce guide vous permettra de choisir le type de SCI qui répondrait le mieux à vos attentes : SCI classique de gestion et / ou de location, SCI de famille ou SCI d’attribution. Il vous rappellera les étapes de la rédaction des statuts de la société jusqu’à sa création avec la formalité d’immatriculation sur le guichet unique électronique des formalités des entreprises.
Sommaire
Les caractéristiques de la SCI
Dès sa création, la SCI est composée au minimum de deux associés personnes physiques (majeurs ou non, le cas échéant, ils sont représentés par une personne majeure, française ou non) ou morales. La SCI est constituée dans le but d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier et ne peut avoir un caractère commercial.
La fiscalité d’une SCI permet de déduire du montant de revenu imposable (montant du chiffre d’affaires annuel généré par la SCI) les coûts engendrés par des travaux sur le bien immobilier.
La SCI est considérée comme « transparente », car les revenus fonciers générés par le patrimoine immobilier sont répartis aux associés proportionnellement à leurs participations. En effet, la SCI est, en principe, soumise au régime fiscal de l’impôt sur le revenu (IR). Par conséquent, la société ne paye pas elle-même d’impôts, ce sont les associés qui en sont redevables. Lorsqu’une SCI est en déficit, le montant de ce dernier est répercuté sur le revenu fiscal global de chaque associé jusqu’à 10 700 € par an.
La SCI facilite la transmission du patrimoine immobilier au sein des familles pour les raisons suivantes :
Il est permis, à chaque parent, de céder, à chaque enfant, jusqu’à 100 000 € tous les 15 ans sans que ce montant soit imposable. La loi permet également de donner la nue-propriété des parts de la SCI (les parents restent donc les usufruitiers). La valeur de la nue-propriété est fixée par un barème fiscal.
La création d’une SCI permet de se prémunir des éventuels inconvénients que peut présenter un bien indivis. Lorsque les associés sont en désaccord, le gérant est toujours en mesure de décider des opérations relatives à la gestion courante de l’entreprise.
Il existe plusieurs types de SCI, c’est en partie ce qui explique qu’elle est très présente dans les statistiques d’immatriculation de sociétés. On peut distinguer 3 types de sociétés civiles immobilières (SCI) :
La gérance d’une SCI peut être assurée par un ou plusieurs gérants, associé(s) ou non, et nommé(s) statutairement ou dans un acte séparé. Les décisions prises au cours de la vie sociale le sont en assemblée générale (ordinaire ou extraordinaire). Seuls les associés décident des modifications statutaires en respectant les règles de majorité prévues dans les statuts ou, à défaut de précisions, à l’unanimité.
Le capital social d’une SCI peut être fixe ou variable. Les apports peuvent être effectués en numéraire (argent), en nature (bien mobilier ou immobilier) ou en industrie (savoir-faire, compétence technique). Toutefois, seuls les apports en numéraire et en nature concourent à la formation du capital social.
Les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés. Les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la SCI envers les créanciers, au prorata des parts qu’ils possèdent, qu’ils devront rembourser sur leur propre patrimoine. La SCI est soumise soit à l’impôt sur le revenu, soit à l’impôt sur les sociétés.
Rédiger les statuts d’une SCI
Les statuts de la SCI recensent les règles de fonctionnement de la société, c’est pourquoi il est important de les rédiger avec minutie. Il faut être prudent vis-à-vis des clauses qui peuvent être ajoutées aux statuts, car c’est souvent lors de désaccords ou de décès que certaines clauses peuvent poser un problème.
Les statuts de la SCI peuvent être rédigés par acte sous seing privé ou à l’aide d’un notaire (acte authentique). Ils comportent toutes les informations identifiant la société telles que la dénomination (il est possible de vérifier la disponibilité de ce nom sur le fichier national de l’INPI), l’adresse du siège social, l’objet social (obligatoirement lié à l’immobilier), les apports, le capital social, la durée (maximum : 99 ans). Les associés peuvent également inclure des articles « d’anticipation » tels que la transmission des parts, la rémunération du gérant, la succession lors d’un décès, la dissolution de la SCI…
Un exemplaire original des statuts est reçu par tous les associés après que chacun d’eux a paraphé chaque page des statuts et signé la dernière.
Les démarches de création d’une SCI
Le gérant d’une SCI dispose d’un mois à compter de la signature des statuts constitutifs pour déposer son dossier d’immatriculation sur le guichet unique.
Un avis de constitution devra ensuite être inséré dans un journal habilité par la préfecture à publier des annonces légales dans le département du siège social de la SCI. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2020, la publication en ligne, sur un support habilité (SHAL) est également disponible.
L’annonce légale de création de la SCI devra comporter les informations identifiant la société (forme juridique, dénomination, capital social, adresse du siège social, objet social, identité et adresse du (des) gérant(s), durée de la société…
Une fois l’attestation de parution de l’annonce reçue, le dossier d’immatriculation devra être déposé en ligne sur la plateforme du guichet unique. L’extrait de K-bis sera ensuite envoyé par le guichet unique une fois le dossier validé. Ce document officiel atteste la création et l’existence juridique de la SCI.
Liste des pièces à fournir au guichet unique pour l’immatriculation d’une SCI :
La société civile immobilière a une existence juridique à compter de son immatriculation au Registre national des entreprises (RNE) et au registre du commerce et des sociétés (RCS).
À savoir : depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, le tarif de publication d’une annonce légale de création de société est forfaitaire. En cas de modification des tarifs ou de changement de législation, un arrêté ministériel est publié en fin d’année. Depuis plusieurs années, la publication d’une annonce légale a connu plusieurs évolutions : possibilité de publier l’annonce légale sur un site d’information en ligne, forfaitisation de presque l’ensemble des différentes annonces légales.
En matière de responsabilité des associés, la SCI se distingue des autres formes de sociétés. En effet, tous les associés d’une SCI ont une responsabilité dite indéfinie (ou illimitée) vis-à-vis des dettes de la société, proportionnelle à leurs parts dans le capital social. Cela signifie qu’ils peuvent être tenus responsables des dettes sociales au-delà de leur apport initial. Cependant, cette responsabilité est non-solidaire. Un créancier doit donc envoyer sa demande à chaque associé qui remboursera en fonction de sa participation au capital de la SCI.
Ce n’est pas le cas dans une société à responsabilité limitée (SARL) ou une société par actions simplifiée (SAS). La responsabilité de leurs associés se limite à la hauteur de leur apport au capital de l’entreprise.
Par ailleurs, avant de s’adresser aux associés, les créanciers doivent d’abord faire leur demande à la SCI. Si la société n’est pas en mesure de rembourser la créance, ce sont alors les associés qui doivent le faire. C’est le principe de responsabilité subsidiaire qui s’applique à la SCI.
Sans rentrer dans les détails, voici un résumé des avantages que procure la création d’une société civile immobilière (SCI).