La création d’une société civile immobilière, aussi appelée SCI, est encadrée par de nombreuses formalités, au même titre que n’importe quelle autre société. Prévue pour réunir au minimum deux personnes autour d’un même patrimoine immobilier, cette forme juridique de personne morale a pour but de permettre la gestion ou la transmission de ces biens.
S’il s’agit d’une solution dotée de nombreux avantages, comme en cas d’indivision, sa création et son immatriculation doivent suivre des démarches précises définies par le code civil. Afin de vous aider dans cette voie, faisons un point sur les formalités de constitution pour une société civile immobilière.
Avant de vous lancer dans la création d’une société civile immobilière, vous devez connaître les différentes possibilités qui s’offrent à vous. En effet, il existe différentes formes de société civile immobilière : la SCI familiale, la SCI d’attribution, la SCI de location, ou encore la SCI de construction-vente. Ces différentes formes de SCI répondent à des objectifs bien spécifiques, en fonction de la nature du projet.
Étape 2 : choisir le siège social de la SCI
Comme n’importe quelle société (commerciale ou société civile), une SCI doit définir une adresse pour son siège social. À ce titre, les associés de la société civile immobilière disposent de plusieurs solutions :
- l’adresse personnelle du gérant ou d’un associé ;
- l’adresse du bien concerné par la SCI ;
- l’adresse d’une société de domiciliation ;
- l’adresse d’un local commercial (contrat de bail commercial).
Étape 3 : rédiger les statuts de la SCI
Au même titre que la définition de son siège social, la rédaction des statuts est obligatoire pour toute création de société civile immobilière. Parmi les éléments et mentions obligatoires qui doivent y figurer, on retrouve notamment :
- la forme juridique de la société ;
- l’identité des différents associés ;
- la durée de la société qui, comme une autre entreprise, ne peut pas excéder 99 ans ;
- l’adresse du siège social, qui détermine le tribunal de commerce compétent pour les formalités administratives ;
- l’objet social de la SCI, qui ne doit pas sous-entendre un but commercial, sous peine qu’une action en nullité puisse être engagée ;
- le montant du capital social et ses caractéristiques (capital fixe, capital variable, etc.).
Si les statuts de la société civile immobilière peuvent être rédigés sous seing privé, il est possible de vous faire accompagner par un notaire ou tout autre professionnel, comme un expert-comptable.
Étape 4 : réaliser les apports et signer les statuts
Pour pouvoir déterminer qui sont les associés et quelles sont leurs parts dans le capital social, il est obligatoire de passer par la réalisation des apports, que ces derniers soient en numéraire (argent) ou en nature (bien mis en commun dans la SCI par exemple). Une fois cette formalité accomplie, les associés peuvent signer les statuts et parapher chaque page du document.
Étape 5 : nommer le gérant de la SCI
Comme pour la constitution d’une société à responsabilité limitée (SARL), la nomination d’un gérant est obligatoire lors de la création d’une SCI. Représentant légal de la société, il sera chargé d’assurer son fonctionnement. Le gérant d’une SCI peut être une personne physique ou une personne morale, le droit des sociétés laisse le choix aux associés d’une SCI. Si vous souhaitez désigner le gérant directement dans les statuts, cette étape doit intervenir lors de leur rédaction.
Étape 6 : publier un avis de constitution dans un JAL
Comme pour toute autre forme de société, la constitution d’une société civile immobilière nécessite la publication d’un avis, dans un journal d’annonces légales du département où se situe son siège social. Depuis le 1er janvier 2020, la publication en ligne, sur un support habilité (SHAL) est également disponible. Cette publicité légale doit faire état du nom de la SCI, mais aussi de sa forme juridique, de son capital social, de l’adresse de son siège social, de son objet social, de sa durée de vie ou encore de l’identité du gérant.
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Étape 7 : déclarer les bénéficiaires effectifs et déposer le dossier d’immatriculation sur le site du guichet unique
Une SCI a l’obligation de déclarer ses bénéficiaires effectifs, à savoir toutes les personnes physiques qui détiennent directement ou indirectement plus de 25 % du capital ou des droits de vote, ainsi que ceux qui exercent un contrôle effectif sur la société.
Pour finir, le représentant légal de la SCI (ou la personne mandatée pour cela) doit déposer le dossier d’immatriculation sur le guichet unique, accompagné des pièces suivantes :
- un exemplaire des statuts (paraphé, daté et signé par les associés ou leurs représentants) ;
- un acte de nomination du gérant ;
- une attestation de parution dans un JAL ;
- un justificatif de domiciliation ;
- un justificatif d’identité du gérant et des associés (pièce d’identité pour une personne physique ou extrait K-bis de moins de 3 mois pour une personne morale).
La société immatriculée au Registre National des Entreprises (RNE) et au (RCS), son représentant recevra un extrait K-bis prouvant l’existence juridique de la SCI.
