Les points à retenir
Le gérant d’une SCI n’est pas autorisé à prendre la décision de mettre à disposition gratuite des associés un immeuble que la SCI possède
La mise à disposition gratuite d’un immeuble d’une SCI à un associé doit figurer dans son objet social
Dans l’affaire jugée, le gérant et associé minoritaire de la SCI occupait sans contrepartie les locaux. Suite à une décision lui étant déjà défavorable en cour d’appel, il a engagé un pourvoi en cassation.
Dans sa décision du 2 mai 2024, la troisième chambre civile de la Cour de cassation affirme que si les statuts d’une société civile immobilière (SCI) ne le prévoient pas dans l’objet social, la décision de mise à disposition gratuite au bénéfice d’un associé d’un immeuble dont elle est propriétaire doit faire l’objet d’une décision en assemblée générale des associés.
Cet arrêt du 2 mai 2024 indique ainsi que le gérant n’est pas autorisé à prendre la décision de mettre à disposition gratuite des associés un immeuble que la SCI possède. Pour que cette mise à disposition gratuite d’un immeuble de la SCI soit valable, il aurait fallu que les statuts de la SCI mentionnent expressément dans l’objet social la possibilité de mettre un immeuble dont elle est propriétaire à la disposition gratuite d’un associé. Sans cela, cette mise à disposition ne peut être décidée par le gérant seul, mais doit être validée par l’assemblée générale des associés, réunis et décidant dans les conditions prévues par les statuts.
Le gérant doit respecter l’objet social de la SCI
Nommé par les associés de la SCI, le gérant ou les co-gérants peut réaliser tous les actes définis dans l’objet social et qui sont conformes à l’intérêt de la société. Lors de la rédaction des statuts, les associés peuvent limiter les pouvoirs de la gérance et soumettre certains types de contrats et opérations à une autorisation des associés.
Par défaut, le gérant d’une SCI a le pouvoir de réaliser les actes de gestion courante, dans la limite de l’intérêt de la société et le cadre de l’objet social. Ces missions de gestion courante comprennent l’entretien du ou des biens immobiliers de la SCI, le paiement des charges, l’encaissement des loyers perçus, la tenue de la comptabilité et le respect des règles fiscales et réglementaires (assurances, etc.).
Un gérant responsable à l’égard des associés et des tiers
Ayant un mandat de gérance attribué par les associés, c’est à eux que le gérant doit rendre des comptes, au moins une fois par an au cours de l’assemblée générale annuelle ordinaire. Sa révocation peut être décidée si les associés estiment qu’il a commis des fautes. Il faut tout de même un motif légitime pour engager cette procédure.
Références de la décision du 2 mai 2024 de la Cour de cassation, troisième chambre civile 02-05-2024, Pourvoi n° 22-24.503
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